Der Verkehrswert / Marktwert ist bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern nach Maßgabe § 7 Abs.1 ImmoWertV2021 aus dem Sachwert unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Zur Berücksichtigung der Marktlage werden bei der Immobilienbewertung aus vorliegenden Kaufpreisen Relationen für das Verhältnis Kaufpreis zu Sachwert ermittelt, sogenannte Sachwertfaktoren (früher auch Marktanpassungsfaktoren genannt).
Hintergrund ist die Tatsache, dass das Sachwertverfahren, das den Sachwert aus den Ersatzbeschaffungskosten ermittelt, das Verfahren mit dem geringsten Marktbezug darstellt [2]. Es bedarf daher i.d.R. einer Marktanpassung. Marktanpassungszu- oder Abschläge müssen begründet werden, wobei die Bezugnahme auf empirisch abgeleitete Sachwertfaktoren z.B. durch Gutachterausschüsse eine hinreichende Begründung darstellt. [3] Mittels der Sachwertfaktoren führt auch das Sachwertverfahren zum Verkehrswert im Rahmen der Immobilienbewertung.
Erfahrungsgemäß werden Grundstücke mit bestehenden Gebäuden und einem hohen Sachwert am Markt unter ihrem Sachwert gehandelt, dies gilt aber in der Regel nicht für kleinere Gebäude, wo der Verkehrswert häufig über dem Sachwert liegt [4], was dann durch einen Faktor größer 1 zum Ausdruck gelangt. Dies ist durch die deutlich höhere Nachfrage in diesem Preissegment begründet.
Der Verkehrswert ergibt sich nun aus:
Sachwert vor Abzug der Instandhaltungskosten x Sachwertfaktor.
[2] vgl. Schmalgerneier, Helmut, in GUG 1991, Seite 147
[3] vgl. Kleiber, a.a.O. S. 1914
[4] vgl. Kleiber, a.a.O. Seite 946