Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


IAS / IFRS und Basel II



(International Accounting Standards/International Financial Reporting Standards)

werden in Zukunft für Kreditnachfragende, bilanzierende Unternehmen, eine immer größere Bedeutung erlangen.

Denn die Banken verlangen im Zuge der Einführung von Basel II ab 2007 zukünftig zeitnahe Bewertungen Ihrer Sicherheiten für Ihre Immobiliarkredite bzw. sonstige durch Immobilien besicherte Kredite.

Durch Basel II sind Banken verpflichtet, mindestens alle 3 Jahre die Sicherheiten durch qualifizierte Gutachter bewerten zu lassen.(siehe auch beiliegenden Artikel Immobilien nach Kreditverlängerung neu bewertet aus der Fachzeitschrift "Immobilien vermieten")

Eine Bilanzierung nach den IAS/IFRS-Standards, wie sie bereits ab 2005 für alle börsennotierten Unternehmen zur Vorschrift wird, fördert durch den Ausweis von zeitnahen Immobilienwerten (ohne stille Reserven) die Transparenz für die Bank und erleichtert ein positives Rating und damit die notwendige Kreditvergabe. Namhafte Fachleute, aber auch viele Banken gehen davon aus, dass die zunächst nur für börsennotierten Unternehmen geltenden IAS/IFRS-Standards auch zukünftig für alle bilanzierende Unternehmen zur Anwendung gelangen werden, auch wenn dies jetzt noch nicht zwingend ist. Vorboten hierzu sind bereits die Empfehlungen der Europ. Union zur Anwendung der IAS/IFRS auf alle Unternehmen, konkretisiert durch einen Gesetzentwurf der Bundesregierung mittels des Bilanzrechtsreformgesetzes, das in weiten Teilen die Anwendung der IAS/IFRS ermöglichen wird. Auch Unternehmen, die nicht als Emittenten am Kapitalmarkt auftreten, erhalten das Wahlrecht, ihre Konzernabschlüsse nach IAS aufzustellen.

Damit steigen auch die Anforderungen an die Sachverständigen, wobei es völlig offen ist, ob auch die EU ein Berufsstandsrechts für die „Immobilienbewerter“ mit allen seinen Konsequenzen einführen wird. In der Tendenz ist bereits erkennbar, dass die Verengung des Sachverständigen auf die formale Bewertung nicht mehr ausreichend sein wird und stattdessen ein viel umfassenderes immobilien-wirtschaftliches Wissen verlangt wird. Der Markt wird in Zukunft die Leistung von Grundstücksbewertern verstärkt nachfragen, so auch die Meinung von Prof. Dr. Dr. Francke in einem Artikel der Allgemeinen Immobilienzeitung. „Mit der Hinwendung der Bilanzbewertung und Rechnungslegung zum Marktwert (Verkehrswert) eröffnen sich für die Wirtschaftsprüfer umgekehrt vielfältige Möglichkeiten, sich des Know-Hows der Sachverständigen für die Bewertung unbebauter und bebauter Grundstücke zu bedienen, die wie in kaum einem anderen Land auf die Marktwertermittlung spezialisiert sind und in den vergangenen Jahren auf einem im internationalen Vergleich hohen Niveau ausgebildet werden und als freie Sachverständige, als öffentliche bestellte und vereidigte Sachverständige, als Diplom Sachverständige der Deutschen Immobilien Akademie oder als zertifizierte Sachverständige tätig sind. Diese Sachverständige bringen in der Regel auch das mit, was in den IDW-Prüfungsstandards zur Verwertung der Arbeit von Sachverständigen (IDW PS 322) bei der Abschluss des Prüfungsnachweises gefordert wird..... Ein Sachverständiger unterliegt weitergehender, als die Prüfungsstandards es fordern, nicht nur dem Objektivitätsgebot, sondern auch dem .... Klarheits- und Begründungsgebot, der Sorgfaltspflicht und, was für Deutschland besonders hervorzuheben ist, dem Höchstpersönlichkeitsgebot. Der Sachverständige steht in seiner Eigenschaft für seine Tätigkeit gerade; er haftet.“ so Prof. Kleiber in einem Artikel der FAZ vom 15.10.2004.

Daher vertrauen Sie sich nur einem erfahrenen, umfassend ausgebildeten Sachverständigen an.

Möchten Sie weitere Detail-Informationen zu diesem Thema, wenden Sie sich an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Ihren Firmenkreditbetreuer bei Ihrer Bank.

Weitere Infos finden Sie im untenstehenden Text oder u.a. auch unter www.ifrs-portal.com

Was sind IFRS / IAS ?

Umbenennung der IAS in IFRS

Wer muss nach IFRS / IAS bilanzieren ?

(Quelle www.ifrs-portal.com sowie eigene Recherchen, eine Gewährleistung für die u. g. Angaben kann nicht übernommen werden. Bei Fragen hierzu wenden Sie sich bitte an Ihren Wirtschaftsprüfer oder Steuerberater)

Was sind IFRS / IAS
Das Bedürfnis nach internationaler Vergleichbarkeit der Rechnungslegung führte bereits 1973 zur Gründung des International Accounting Standards Committee (IASC) als privatrechtlicher Verein nationaler Verbände von Rechnungslegern und Wirtschaftsprüfern, mit Sitz in London. Über viele Jahre führte das IASC ein kaum beachtetes Schattendasein, bis die EU im Jahr 2000 beschloss, bei der Fortentwicklung von Rechnungslegungsvorschriften mit dem IASC zusammenzuarbeiten. Zum 1. April 2001 erfolgte eine Umstrukturierung des IASC und die Umbenennung in IASB (International Accounting Standards Board).

Bei Beginn seiner Tätigkeit hat der IASB die von seinem Vorgänger, dem IASC, herausgegebenen IAS-Standards übernommen. Neue vom IASB entwickelte Rechnungslegungsstandards heißen nunmehr IFRS und werden fortlaufend durchnummeriert. Der erste neue IFRS-Standard wurde im Juni 2003 vom IASB veröffentlicht und beschäftigt sich mit dem Thema der "Erstmaligen Anwendung der IFRS".

Am 06.04.04 hat die EU-Kommission IFRS 1 übernommen, mit der Folge das alle börsennotierten Unternehmen, die ihre Rechnungslegung ab dem Jahr 2004 auf IAS/IFRS umstellen, diesen Standard bei der Aufstellung des Jahresabschlusses beachten müssen. Zwar gelten die IAS/IFRS zunächst nur für an der Börse notierten Unternehmen, es ist aber davon auszugehen, dass in absehbarer Zeit auch mittelständische Betriebe bzw. alle bilanzierenden Unternehmen auf diesen Standard umschwenken müssen (so z. B. Prof. Schulte, einem bekannten Immobilienökonomen und Gründer der European Business School in Östrich-Winkel in einem Artikel der FAZ vom 13.08.04 sowie die meisten Fachleute).

Die wesentlichen Veränderungen, die bei einer Umstellung auf IAS/IFRS zu erwarten sind, lassen sich am besten verstehen, wenn man sich den grundlegenden Unterschied in der Zielsetzung zwischen deutschem Handelsrecht und IAS/IFRS verdeutlicht. Das deutsche Handelsrecht ist historisch geprägt vom Vorsichtsprinzip, im Mittelpunkt steht die Kapitalerhaltung und der Schutz der Gläubiger. Bei den IAS/IFRS steht dagegen die Informationsfunktion der Rechnungslegung im Mittelpunkt ("entscheidungsrelevante Informationen"), und zwar Information vor allem für die Shareholder Dabei steht als Bild des typischen Shareholders nicht ein Gesellschaftergeschäftsführer einer mittelständischen GmbH im Vordergrund, sondern der eher anonyme Teilnehmer (z.B. als Aktionär oder Anleihegläubiger) der organisierten Kapitalmärkte oder aber auch in Zukunft die Gläubiger, in erster Linie die Banken die schon im  Hinblick auf Basel II und den damit einhergehenden Verschärfungen bei der Kreditvergabe und der Pflicht zu Ratings zur Beurteilung der Bonität ihrer Schuldner an einheitlichen Standards interessiert sein müssen.

Wesentliche Anforderung an den Jahresabschluss ist daher die „fair presentation“, die nicht durch Aspekte der Vorsicht und der Risikovorsorge eingeschränkt werden soll.

Tendenziell führt die Anwendung der IAS/IFRS zu einem höheren Eigenkapitalausweises durch Verhinderung der Bildung von stillen Reserven und durch - gegenüber dem deutschen Handelsrecht - frühere Gewinnrealisierung. Der Deutsche Standardisierungsrat (DSR) hat im Jahr 2002 eine Feldstudie durchgeführt, in der die durchschnittliche Zunahme des Eigenkapitals bei der Umstellung von HGB auf IAS/IFRS mit 34% ermittelt wurde.

Umbenennung der IAS in IFRS
Zu einiger Verwirrung hat die "Umbenennung" der IAS in IFRS geführt. Der neue hauptamtliche Board hat sich entschieden, die von ihm verabschiedeten Standards IFRS zu nennen. In zeitlicher Betrachtung gilt daher:
• IAS sind die vom IASC verabschiedeten, weiterhin gültigen Standards.
• IFRS sind die vom IASB verabschiedeten neuen Standards.
Andererseits verwendet der Board die neue Bezeichnung IFRS aber auch als Oberbegriff. Die Praxis verfährt bislang häufig eher umgekehrt, indem sie mit "IAS-Bilanz" die nach IAS- und IFRS-Standards erstellte Bilanz bezeichnet. (aus Lüdenbach, IAS / IFRS, 3. Aufl., 2004, Freiburg i.Br.)

Wer muss nach IFRS / IAS bilanzieren ?
Die EU-Verordnung 1606/2002 verpflichtet Kapitalmarkt orientierte Unternehmen, von einigen Ausnahmen abgesehen, ab dem Jahr 2005 Konzernabschlüsse nach den IFRS / IAS zu erstellen und zu veröffentlichen. Für die Konzernabschlüsse nicht kapitalmarktorientierter Unternehmen sowie für die Einzelabschlüsse besteht eine Option der EU-Mitgliedstaaten, IFRS-Abschlüsse wahlweise zuzulassen oder vorzuschreiben. Das Bundesministerium der Justiz hat am 15.12.2003 den Gesetzentwurf des Bilanzrechtsreformgesetzes BilReG - veröffentlicht, mit dem die Option in nationales Recht umgesetzt werden soll. Danach erhalten Unternehmen, die nicht als Emittenten am Kapitalmarkt auftreten, das  Wahlrecht, ihre Konzernabschlüsse nach IFRS aufzustellen. Das kann z.B. für solche Unternehmen von Interesse sein, die sich auf den Gang an die Börse vorbereiten oder deren Banken für das Rating einen Abschluss nach IFRS erwarten. Beim Einzelabschluss eröffnet der Gesetzesentwurf die Möglichkeit, dass in den Pflichtveröffentlichungen eines Unternehmens ein IFRS-Einzelabschluss an die Stelle des traditionellen HGB-Abschlusses treten kann. Das Unternehmen wird damit in die Lage versetzt, sich seinen Geschäftspartnern mit einem auf Informationszwecke zugeschnittenen, international "lesbaren" Abschluss zu präsentieren. Für die Bemessung von Gewinnausschüttungen und für steuerliche Zwecke bleibt es dagegen beim HGB-Abschluss. Unternehmen, die sich entscheiden auf IFRS umzustellen, werden also auf Einzelabschlussebene auf längere Zeit zweigleisig fahren müssen.

Für die Immobilienbewertung werden zukünftig folgende IAS-Standards wichtig sein und dazu führen ein möglichst reales Abbild des Immobilienvermögens in der Bilanz zu schaffen:
aus IAS Nr. 16
28. Nach dem erstmaligen Ansatz als Vermögenswert ist eine Sachanlage zu ihren Anschaffungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibungen und kumulierten Wertminderungsaufwendungen anzusetzen. Alternativ zulässige Methode
29. Eine Sachanlage ist nach dem erstmaligen Ansatz als Vermögenswert zu einem Neubewertungsbetrag anzusetzen, der seinem beizulegenden Zeitwert am Tage der Neubewertung abzüglich nachfolgender kumulierter planmäßiger Abschreibungen und nachfolgender kumulierter Wertminderungsaufwendungen entspricht. Neubewertungen haben mit hinreichender Regelmäßigkeit zu erfolgen, damit der Buchwert nicht wesentlich von dem Wert abweicht, der sich bei einer Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert am Bilanzstichtag ergeben würde.
N e u b e w e r t u n g e n
30. Der beizulegende Zeitwert von Grundstücken und Gebäuden ist in der Regel der Marktwert. Zur Ermittlung dieses Wertes bedient man sich normalerweise der Berechnungen hauptamtlicher Gutachter.
31. Der beizulegende Zeitwert für technische Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung ist in der Regel der durch Schätzungen ermittelte Marktwert. Gibt es auf Grund der speziellen Art der technischen Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattung und ihres seltenen Verkaufes, ausgenommen als Teil einer Geschäftsveräußerung, - keine Anhaltspunkte für deren Marktwert, werden die Vermögenswerte zu fortgeführten Wiederbeschaffungskosten bewertet.
32. Die Häufigkeit der Neubewertungen hängt von den Bewegungen des beizulegenden Zeitwertes der Sachanlagen ab, die neu bewertet werden. Eine erneute Bewertung wird nötig, wenn beizulegender Zeitwert und Buchwert eines neu bewerteten Vermögenswertes wesentlich voneinander abweichen. Bei manchen Sachanlagen kann es zu signifikanten Schwankungen des beizulegenden Zeitwertes kommen, die eine jährliche Neubewertung erforderlich machen. Derart häufige Neubewertungen sind für Sachanlagen nicht erforderlich, bei denen sich der beizulegende Zeitwert nur geringfügig ändert. Eine alle drei oder fünf Jahre vorgenommene Neubewertung kann hier ausreichend sein.
34. Wird eine Sachanlage neu bewertet, ist die ganze Gruppe der Sachanlagen, zu denen der Gegenstand gehört, neu zu bewerten.
35. Unter einer Gruppe von Sachanlagen versteht man eine Zusammenfassung von Vermögenswerten, die sich durch ähnliche Art und ähnliche Verwendung in einem Unternehmen auszeichnen. Beispiele für eigenständige Gruppen sind u. a.:
• (a) unbebaute Grundstücke;
• (b) Grundstücke und Gebäude;
36. Die Gegenstände innerhalb einer Gruppe sind gleichzeitig neu zu bewerten, um eine selektive Neubewertung und eine Mischung aus fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Neubewertungsbeträgen zu verschiedenen Zeitpunkten im Abschluss zu vermeiden. Jedoch darf eine Sachanlagengruppe auf rollierender Basis neu bewertet werden, sofern ihre Neubewertung in einer kurzen Zeit spanne vollendet wird und die Neubewertungen zeitgerecht durchgeführt werden.
37. Wird der Buchwert eines Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung erhöht, so wird die Erhöhung im Eigenkapital innerhalb der Neubewertungsrücklage erfasst. Allerdings ist eine Erhöhung auf Grund einer Neubewertung erfolgswirksam zu erfassen, soweit sie eine in der Vergangenheit als Aufwand erfasste Abwertung desselben Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung rückgängig macht.
38. Wird der Buchwert eines Vermögenswertes auf Grund einer Neubewertung vermindert, so wird die Abwertung als Aufwand erfasst. Eine Verminderung auf Grund einer Neubewertung ist jedoch direkt mit einer zugehörigen Neubewertungsrücklage zu verrechnen, soweit sie den Betrag der entsprechenden Neubewertungsrücklage nicht übersteigt.
39. Die Neubewertungsrücklage im Eigenkapital kann direkt den Gewinnrücklagen zugeführt werden, sofern die Rücklage realisiert ist. Die gesamte Rücklage kann bei Stilllegung oder Veräußerung des Vermögenswertes realisiert werden. Ein Teil der Rücklage kann allerdings schon bei Nutzung des Gegenstandes durch das Unternehmen realisiert werden. In diesem Fall ist die realisierte Rücklage die Differenz zwischen der Abschreibung auf den neu bewerteten Buchwert und der Abschreibung auf Basis historischer Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Umbuchung der Neubewertungsrücklage in die Gewinnrücklagen erfolgt erfolgsneutral.
40. Die sich aus der Neubewertung von Sachanlagen eventuell ergebenden Konsequenzen für die Ertragsteuern werden in IAS 12, Ertragsteuern, behandelt.

aus IAS Nr. 40:
1. IAS 40 regelt die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die damit verbundenen Angabevorschriften. Dieser Standard war erstmals in der ersten Berichtsperiode eines am 1. Januar 2001 oder danach beginnenden Geschäftsjahres anzuwenden. Eine frühere Anwendung wurde empfohlen.
2. Der Standard ersetzt frühere Bestimmungen des IAS 25, Bilanzierung von Finanzinvestitionen. Nach IAS 25 konnte das Unternehmen zwischen einer Reihe von Bilanzierungsmethoden für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wählen (fortgeführte Anschaffungskosten gemäß der Benchmark-Methode in IAS 16, Sachanlagen, Neubewertung und Abschreibung gemäß der alternativ zulässigen Methode in IAS 16, Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich des Wertminderungsaufwands gemäß IAS 25 oder Neubewertung gemäß IAS 25). IAS 25 wird zurückgezogen, wenn dieser Standard in Kraft tritt.
3. Als Finanzinvestition gehalten werden jene Immobilien (Grundstücke oder Gebäude - oder Teile eines Gebäudes - oder beides) definiert, die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses) zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke von Wertsteigerungen gehalten werden und nicht: • (a) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke, oder
• (b) zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens.
4. Der Standard behandelt nicht:
• (a) vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilien (dies sind Immobilien, die zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke genutzt werden) - diese werden gemäß IAS 16, Sachanlagen, entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder mit dem Neubewertungsbetrag abzüglich nachfolgender planmäßiger Abschreibungen bewertet
• (b) Immobilien, die im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zum Verkauf gehalten werden - sie werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräusserungswert gemäß IAS 2, Vorräte, angesetzt;
• (c) Immobilien, die für die zukünftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt oder entwickelt werden - auf solche Immobilien findet bis zum Abschluss der Erstellung oder der Entwicklung IAS 16 Anwendung; danach sind die Immobilien als Finanzinvestition zu behandeln und unterliegen diesem Standard. Allerdings gelangt dieser Standard bei bereits bestehenden und als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zur Anwendung, die für eine solche weitere zukünftige Nutzung saniert werden;
• (d) die vertraglichen Rechte, die ein Leasingnehmer im Rahmen eines Operating-Leasingverhältnisses einnimmt, dies wird durch IAS 17, Leasingverhältnisse, geregelt
• (e) biologische Vermögenswerte, die mit einem Grundstück verbunden sind, das mit landwirtschaftlicher Tätigkeit im Zusammenhang steht - geregelt in IAS 41, Landwirtschaft; und
• (f) Abbaurechte sowie die Suche nach und Gewinnung von Mineralien, Öl und Erdgas und ähnlichen nichtregenerativen Ressourcen.
5. Das Unternehmen hat nach diesem Standard die Wahl zwischen:
• (a) dem Modell des beizulegenden Zeitwerts: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind dann mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten und Änderungen des beizulegenden Zeitwerts in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassen; oder
• (b) dem Anschaffungskostenmodell. Das Anschaffungskostenmodell entspricht der Benchmark Methode in IAS 16, Sachanlagen: Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind in diesem Fall zu fortgeführten Anschaffungskosten (abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen) zu bewerten. Ein Unternehmen hat bei der Wahl des Anschaffungskostenmodells den beizulegenden Zeitwert seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzugeben.
BASEL II
AUSWIRKUNGEN AUF DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT

nach einem Artikel von Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS Fachleiter Immobilienwirtschaft an der Berufsakademie Stuttgart/University of Cooperative Education Wissenschaftlicher Leiter der Akademie der Immobilienwirtschaft (ADI) und Diplom-Betriebswirtin (BA) Tanja Lorenz sowie eigene Recherchen. (Eine Gewährleistung für die Richtigkeit der Angaben wird nicht übernommen.)
Die Änderung der geltenden Regelung von 8% Eigenkapitalunterlegung (Basel I) der Bankaktiva wird vom Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, der die Regelungen konzipiert, als zu pauschal angesehen. Basel II soll als risikogerechtere Eigenkapitalunterlegung einen internationaler Standard schaffen, welcher der Insolvenz von Banken vorbeugt und damit zur Stabilität der Weltwirtschaft beiträgt.
Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht präsentierte im Juni 2004 der Öffentlichkeit die Endfassung von Basel II. Die neuen Eigen-kapitalvorschriften werden im Verlauf des Jahres 2006 parallel zu Basel I einem Testlauf unterzogen; ab dem 31. Dezember 2006 treten Standardansatz und einfacher IRB-Ansatz von Basel II dann endgültig in Kraft; die fortgeschrittenen Ansätze beim bankinternen Rating sowie zur Bemessung des operationellen Risikos folgen ein Jahr später.
Als wesentliche Umgestaltung ist die Einführung von Ratings zu nennen sowie die Ausweitung der Möglichkeiten zur Anrechnung von Kreditsicherheiten (z.B. Aktien) und die Einbeziehung operationeller Risiken.

Basler Ausschuss der Bankenaufsicht
Der Basler Ausschuss für Bankenaufsicht wurde 1975 von den Zentralbankpräsidenten der Zehnergruppe (G-10-Staaten) gegründet. Er setzt sich aus hochrangigen Vertretern nationaler Bankenaufsichtsbehörden und Zentralbanken zusammen. Das wesentliche Ziel ist es, die Harmonisierung des Bankenaufsichtsrechts international voranzutreiben. Die vom Basler Ausschuss entwickelten Vorgaben sind streng genommen nur die Basis für freiwillige Vereinbarungen zwischen den nationalen Aufsichtsbehörden und den von Ihnen beaufsichtigten international aktiven Großbanken. Für die „global player“ haben sie aber faktisch verbindlichen Charakter. Hinzu kommt, dass die Vorgaben des Basler Ausschusses im Allgemeinen über EU-Richtlinien Eingang in unser nationales Aufsichtsrecht finden. Viele Nicht-EU-Staaten haben die Basler Empfehlungen in ihre nationalen Aufsichtssysteme übernommen. Die Arbeiten des Ausschusses sind mit dem Vorschlag der Eigenkapitalvereinbarung von 1988 (Basel I) in das Zentrum des öffentlichen Interesses gerückt.

Basel I
„Der Hauptanstoß für die Basler Eigenkapitalvereinbarung von 1988 war die Besorgnis der Zentralbankpräsidenten der G10-Länder, dass das Eigenkapital der wichtigsten Banken weltweit aufgrund des an haltenden Verdrängungskampfes auf einen gefährlich tiefen Stand gefallen war.

Auswirkungen von Basel I
Die zwei Hauptziele der Eigenkapitalvereinbarung waren die Sicherung einer angemessenen Eigenkapitalausstattung im internationalen Bankwesen und die Schaffung einheitlicher Wettbewerbsbedingungen, so dass Banken ihr Geschäft ohne angemessene Eigenkapitalunterlegung nicht mehr weiter ausbauen konnten. Diese beiden Ziele sind erreicht worden. Die Verdienste der Eigenkapitalvereinbarung wurden allgemein anerkannt, und in den neunziger Jahren zum international akzeptierten Standard, der in weit über 100 Ländern im Bankwesen Anwendung fand.

Die geltende Regelung für Immobiliendarlehen
Die geltende Regelung der Eigenkapitalunterlegung bestimmt die 50%-Eigenkapitalunterlegung für wohnwirtschaftliche Realkredite. Die Anrechnung für gewerbliche Realkredite wurde 1998 eingeengt. Die privilegierte Anrechnung kann nur noch dann stattfinden, wenn die Immobilie tatsächlich überwiegend gewerblich genutzt und im Inland gelegen ist und, wenn bestimmte Anforderungen an das Immobilienobjekt sowie an das Wertermittlungsverfahren eingehalten werden .Dadurch wird in Zukunft der privilegierte Realkreditanteil an einem Darlehen auf max. 50% des Verkehrswertes begrenzt.

Anforderungen an das Immobilienobjekt
Die Immobilie muss:
•   überwiegend (mehr als 50% Flächenanteil) Büroräume oder vielseitig nutzbare Geschäftsräume enthalten in Abgrenzung zur wohnwirt-schaftlichen Nutzung. Geschäftsräume sind auch Produktions- und Lagerräume.
•   im Inland oder in einem EU-Mitgliedsstaat, die ebenfalls die 50%-Gewichtung erlaubt, gelegen sein.
•   vom Eigentümer selbst genutzt oder vermietet werden. Eine Unterbrechung der Eigennutzung oder der Vermietung kann bis zu 6 Monate als unschädlich angesehen werden. Der Eigentümer (Sicherungsgeber) und der Kreditnehmer müssen nicht identisch sein. Bauträgerkredite sind ausgeschlossen (vgl. BAKred Rundschreiben 02/99 - Anrechnungserleichterungen für Realkredite, Berlin, 21.01.1999)

Anforderungen an das Wertermittlungsverfahren
Folgende Anforderungen sind zu erfüllen:
•   Für den privilegierten Realkredit muss der Verkehrs- und Beleihungswert ermittelt werden. Nach dem Vergleich von 50% des Verkehrswertes und 60% des Beleihungswertes wird der niedrigere Wert mit 50% anstatt 100% gewichtet. Hierzu gelten die § 12 Abs. 1 und 2 HypBG.
•   Der Beleihungswert ist mind. alle 3 Jahre zu überprüfen und ggf. anzupassen. Sinkt zwischenzeitlich der Verkehrswert um mehr als 10% (Änderungen auf dem regionalen Markt) ist der Beleihungswert neu zu überprüfen.
•   Alternativ zum Verkehrswert gem. § 194 BauGB kann ein in Fachkreisen anerkanntes Wertermittlungsverfahren angesetzt werden. Dies gilt jedoch als Ausnahmeregelung und muss dem Bundesaufsichtsamt und der zuständigen Landeszentralbank mitgeteilt werden.
•   Die Gutachter müssen über langjährige Erfahrung verfügen. (vgl. BAKred Rundschreiben 02/99 - Anrechnungserleichterungen für Realkredite, Berlin, 21.01.1999)

Basel II – Neue Basler Eigenkapitalvereinbarung
Der Basler Ausschuss hat durch Basel II Vorschläge zur Neufassung der Basler Eigenkapitalvereinbarung von 1988 unterbreitet. Im Kern geht es darum, die Kapitalanforderungen an Banken stärker als bisher vom ökonomischen Risiko abhängig zu machen, und neuere Entwicklungen an den Finanzmärkten sowie im Risikomanagement der Institute zu berücksichtigen. Vorgaben zur qualitativen Aufsicht mit intensiven Kontakten der Aufseher zu den Banken sowie erweiterte Offenlegungspflichten kommen als ergänzende Elemente hinzu. (vgl. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht April 2001) Erwähnenswert ist die Einführung von Ratings zur Bewertung von Krediten und die Abhängigkeit der Eigenkapitalunterlegung von der Bonität bzw. dem Rating des Kreditnehmers. Es ist davon auszugehen, dass die Bonität des Schuldners sich in den Kreditkonditionen widerspiegelt. Interessant für die Immobilienwirtschaft ist die erweiterte Klassifizierung von Kreditnehmern. Projektfinanzierungen stellen nach der neuen Regelung eine eigene Bonitätsklasse dar. Die Ausarbeitung der Anrechnung für gewerbliche Realkredite hat in Basel II an Ausmaß bzw. an ausführlicher Beschreibung zugenommen.

Das Rating
„Ratings sind Indikatoren für Ausfallwahrscheinlichkeiten von Zahlungsströmen aus Schuldverschreibungen.(...) Je höher die Bonität des Schuldners erachtet wird, desto niedriger ist die Risikoprämie, die der Schuldner zahlen muss und desto niedriger sind die nötigen Zugeständnisse zur Besicherung der Anleihe. Erstklassige Schuldner zahlen nur geringe Risikoprämien.“ (Betsch, O. u.a., Corporate Finance, 2. Auflage, München 2000, S. 30) Ratingagenturen, in den USA schon seit über 100 Jahren existent, sind in Deutschland erst seit den 70er Jahren bekannt. Die populärsten, wie Moodys, Standard & Poor oder Fitch kategorisieren Unternehmen bzw. ihre Anleihen auf dem Kapitalmarkt nach ihrer Bonität. Die Emittenten der Anleihen sind an einem guten Rating interessiert, da sie damit ihr Zinsniveau bestimmen. Durch Basel II sollen nun Ratings für jedes Unternehmen eingeführt werden. Das Rating stellt eine in die Zukunft gerichtete Analyse dar, die prognostizierte Entwicklungen in Berechnungen mit einbezieht. Trotzdem ist ein Rating keine 100%-ige Absicherung vor einem Kreditausfall. Auch ein als sehr gut bewertetes Unternehmen besitzt eine Ausfallwahrscheinlichkeit, die unberechenbar bleibt. (vgl. Stroer, Claudia, Basel II und die Folgen in „Bankmagazin“ Nr. 4 vom 18.03.20001, S. 17) Die Einführung von Ratings zu Risiko differenzierter Gestaltung des Eigenkapitals wird zwar begrüßt aber mit der Einschränkung, das hierbei das Risiko, welches schon durch die Risikoprämien in den Zinsen abgedeckt ist, noch einmal in der Eigenkapitalunterlegung berücksichtigt werden muss. Zudem wird durch die Vielzahl von Sicherheitspuffern, Abschlägen (=Haircuts) und Mindestbelastungen (=Floors) ein gleichzeitiges Zusammentreffen aller potenziellen Krisenszenarien, Fehler und Katastrophen unterstellt, wessen Eintreten vielen als gänzlich unwahrscheinlich vorkommt und daher auch ein zu hoher Kostenfaktor darstellt. „Nach alle dem steht zu befürchten, dass es im Durchschnitt zu einer Erhöhung der Eigenkapitalanforderungen für Unternehmenskredite und damit zu einer Verschlechterung der Kreditkonditionen kommt. Dies würde insbesondere mittelständische Unternehmen belasten.“ (vgl. ZKA, Kurzfassung der Stellungnahme des zentralen Kreditausschusses zum Konsultationspapier des Baseler Ausschusses zur Neuregelung der angemessenen Eigenkapitalausstattung von Kreditinstituten vom 16. Januar 2001, Mai 2001) Die Standardmethode nennt für Forderungen, die durch Grundpfandrechte/Hypotheken auf Wohnimmobilien vollständig abgesichert sind eine Risikogewichtungspauschale von 50%. Allerdings muss der Kreditnehmer die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.
Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
1. „Ausleihungen,
die vollständig durch Grundpfandrechte/Hypotheken auf Wohnimmobilien abgesichert sind, die vom Kreditnehmer bewohnt werden oder sollen oder die vermietet sind, erhalten ein Risikogewicht von 50%. Angesichts der Erfahrungen in zahlreichen Ländern, dass gewerbliche Immobilienkredite in den vergangenen Jahrzehnten wiederholt zu Problemen in der Bankenlandschaft geführt haben, hält der Ausschuss an der Meinung fest, dass Grundpfandrechte/Hypotheken auf gewerbliche Immobilien im Prinzip kein anderes Risikogewicht der besicherten Kredite als 100% rechtfertigt.“ (Die Neue Basler Eigenkapitalvereinbarung, Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Deutsche Bundesbank, Basel Januar 2001).
2. Ausnahmebehandlung für Gewerbeimmobilien
Eine Ausnahmebehandlung kann nur für Immobiliendarlehen gelten, die bestimmte Kriterien erfüllen, diese sollen im folgenden genannt werden. Die bevorzugte Behandlung zeigt sich in einer 50%- statt 100%-Eigenkapitalunterlegung. Für Banken ist eine geringere Eigenkapitalunterlegung erstrebenswert, denn es stellt freies Kapital für weitere Unternehmensaktivitäten dar. Die 50%-Gewichtung besteht für ein Darlehen bis zum niedrigeren Wert von entweder 50% des Marktwertes oder 60% des Beleihungswertes und einer 100%-igen Gewichtung für den verbleibenden Darlehensteil. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen - Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft)
3. Kriterien
Der Basler Ausschuss hat mit dem Ziel des internationalen Standards der Eigenkapitalbestimmungen Definitionen vorgegeben; Erklärungen zu Begriffen werden daher in diesem Kontext öfters zu finden sein. Für die Immobilienwirtschaft ist dies ein wichtiger Bestandteil im Bemühen um weltweit einheitliche Bewertungsansätze und Bestimmungen, denn erst wenn ein übereinstimmendes Begriffsverständnis vorliegt, können internationale Regelungen identisch umgesetzt werden. Um Regelungen für die gewerbliche Realkredite treffen zu können, muss dieser erst einmal beschrieben werden.
Gewerblicher Realkredit:
Unter gewerblichem Realkredit versteht man die Gewährung von Mitteln durch gewerbliche Hypothekarkredite an kreditwürdige Darlehensnehmer entweder Einzelpersonen oder Gesellschaften.
Gewerblicher Hypothekarkredit:
Ein gewerblicher Hypothekarkredit ist eine langfristige Finanzierung, üblicherweise in Form eines langfristigen (im Regelfall bis zu 10 Jahren laufenden) Darlehens gegen Verpfändung einer rechtlichen Sicherheitenleistung in Form einer Hypothek an einem derzeit Ertrag bringenden Objekt zu einem festgelegten Zinssatz und rückzahlbar in regelmäßigen periodenbezogenen Mischraten von Kapital und Zins, das über einem Zeitraum von bis zu 25 - 30 Jahren getilgt wird. (Diese Definition umfasst keine Hypotheken in Form von Mietverträgen.) (Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen - Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital Übereinkunft)
4. Ausschluss von Immobilienarten
Spezielle Arten von gewerblichen Immobiliendarlehen, die auf jeden Fall für die bevorzugte Behandlung nicht in Frage kommen, werden als stark risikobehaftet oder spekulativ eingestuft. Folgende Immobilienfinanzierung werden unabhängig von nationalen Immobilienmärkten von der privilegierten Behandlung ausgeschlossen. Weitere Einteilungen in Spekulations- bzw. Risikodarlehen unterliegen der nationalen Aufsichtsbehörde.
•  Darlehen mit unregelmäßigen Rückzahlungsmodalitäten
•  Produktions- bzw. Projektfinanzierungen
•  Darlehen, die durch Spezialimmobilien besichert sind (z.B. Produktionsgebäude, religiöse Zentren, Hotels, freistehende Restaurants)
•  Darlehen, die durch Freizeitimmobilien besichert sind (z.B. Vergnügungsparks, Golfplätze)
•  Grundstücksfinanzierungen (d.h. Darlehen auf freie oder unbebaute Grundstücke)
•  Saisonimmobilien (d.h. Immobilien, die nur während bestimmter Zeiten des Jahres genutzt werden können)
•  Immobilien, mit einer im Hinblick auf den Umweltschutz heiklen Nutzung oder Lage (Chemie- oder Erdölraffinerien, Müllentsorgungsanlagen, Autowerkstätten, usw.)
•  Konsortial- und syndizierte Finanzierungen (bei Teilnahme als Dritter)
•  Rückgriffslose Darlehen (d.h. Darlehen, bei denen kein Rückgriff auf den Darlehensnehmer möglich ist)
•  Immobilien, für deren Betrieb eine Konzession erforderlich ist (z.B. Privatkliniken und -sanatorien, Alten- und Pflegeheime, private oder spezielle Ausbildungsstätten)
•  Immobilien mit negativem Kapitaldienst
•  Immobilien, bei denen der Darlehensnehmer oder ein mit ihm verbundenen Dritter ein wichtiger Mieter ist. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen - Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital Übereinkunft)
5. Beleihungsansätze Markt- und Beleihungswert
Sowohl Marktwert wie Beleihungswert müssen von einem kompetenten und unabhängigen Sachverständigen ermittelt werden. Mindestens alle drei Jahre muss eine Überprüfung stattfinden oder wenn der Markt innerhalb eines Jahres um mehr als 10% fällt.
Marktwert: Derjenige Wert, zu dem die Immobilie privatrechtlich zwischen einem gewillten Verkäufer und einem unabhängigen Käufer am Tag der Bewertung verkauft werden könnte, unter der Voraussetzung, dass die Immobilie dem Markt öffentlich zugänglich gemacht ist, dass die Marktsituation eine ordnungsgemäße Veräußerung zulässt und dass - je nach Art der Immobilie - eine angemessene Frist zur Verhandlung des Verkaufs zur Verfügung steht.
Für den Marktwert gilt:
•  Käufer und Verkäufer sind willens, das Geschäft zu tätigen
•  Beide Parteien sind gut informiert oder gut beraten und handeln nach ihrer Ansicht im jeweils besten Interesse
•  Die Zahlung erfolgt entweder in bar (landesübliche Währung) oder in vergleichbaren Zahlungsmodalitäten
•  Der Preis stellt den normalen Wert der Immobilie dar, ohne Berücksichtigung besonderer oder - innovativer Finanzierungsvarianten oder Verkaufskonzessionen, die durch eine am Verkauf beteiligte Partei gewährt werden. Um Missverständnissen vorzubeugen: der hier definierte Marktwert wird in Deutschland als der Verkehrswert gem. § 194 BauGB aufgefasst. Aufgrund englischer Originaltexte und deutscher Übersetzungen ist - in der Vergangenheit der Marktwert nicht als der uns bekannte Verkehrswert in den Sprachgebrauch übernommen worden und hat sich seither aus Gründen der Kontinuität als Bezeichnung in der Literatur durchgesetzt. (vgl. BAKred, Rundschreiben 14/98, Berlin, 14.08.1998, S. 2; vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen - Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft)
Beleihungswert: derjenige Objektwert, der von externen oder angestellten Gutachtern, die nicht in die Kreditentscheidungen der Bank eingebunden sind, im Rahmen einer konservativen und sorgfältigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit des Objekts und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen und öffentlichen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen Nutzung und möglicher Nutzungsalternativen des Objekts festgelegt wird. Spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert soll transparent und klar dargestellt sein. Der Basler Ausschuss sieht vor, dass mit dem definierten Beleihungswert, welches als Ertragswertverfahren gilt, nur die dauerhaften Merkmale des Objekts sowie der Ertrag, den durch jeden Mieter nachhaltig bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erzielt werden kann, berücksichtigt wird. Die Bewertung ist unabhängig vom derzeitigen Mieter, seinem Beruf, seinen Fähigkeiten und seiner Erfahrung, der derzeitigen Nutzung der Immobilie und dem derzeitigen Preisniveau. Das Außerachtlassen des derzeitigen Preisniveaus geschieht mit dem Ziel, dass „vorübergehende Spitzen der Marktpreise und Mieten die Festlegung des Beleihungswertes nicht beeinflussen“. Folglich liegt der Beleihungswert im allgemeinen unter  dem Marktwert. (vgl. Basler Ausschuss für Bankenaufsicht, Kriterien zur Festlegung einer Ausnahmebehandlung für gewerbliche Immobiliendarlehen - Ergänzendes Dokument zur Neuen Basler Eigenkapital-Übereinkunft -, Inoffizielle Übersetzung des Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, Januar 2001)
6. Anforderungen an die Gutachter
Sachverständige bzw. Gutachter zeichnen sich durch Kompetenz und Unabhängigkeit aus. Der Kreditgeber muss sich fortlaufend von der Integrität, der Sachkenntnis, Erfahrung und Fähigkeit (fundierte Kenntnisse über den jeweiligen Immobilienmarkt und die jeweilige Objektart) überzeugen. Diese Funktion muss von der internen Aufsichtsstelle innerhalb der Banken wahrgenommen werden. Zudem ist der Gutachter regelmäßig von externen Stellen zu beaufsichtigen und zu bestätigen. Die Regelungen des Standardansatzes bezüglich der gewerblichen Immobiliendarlehen sieht eine intensivere Bewertung der Objekte vor. Es ist zwar gegenüber der geltenden Regelung der gleiche Zeitabstand (mind. 3 Jahre oder wenn Marktwert um mehr als 10% fällt), der Basler Ausschuss baute hier jedoch Kontrollinstanzen ein zur Überprüfung der Banken: Säule 2, die aufsichtsrechtliche Überprüfung und Säule 3, die Marktdisziplin, die sich durch Offenlegung und Transparenz auszeichnet. Dadurch werden für Banken die Anforderungen an die Immobilienbewertung steigen, was nicht ohne Konsequenzen für das Berufsbild des Sachverständigen“ bleiben wird.
7. Bewertungsrichtlinien
Als Objekt der Bewertung führt der Baseler Ausschuss Immobilien und gleichrangige Rechte auf, einschließlich Bestandteile und Gebäude, jedoch ausschließlich der Einrichtung. Die Immobilie muss in gutem Zustand und zu jeder Zeit marktgängig und vermietbar sein. Baumängel müssen ausgewiesen, die Kosten für Unterhalt oder bauliche Veränderungen gemäß aktuellen Werten festgelegt und in der Bewertung berücksichtigt werden. Grundsätzlich ist in einer Bewertung folgendes zu berücksichtigen:
•  Alle Umstände, die den Wert sowie alle dauerhaften Merkmale der besicherten Immobilie bestimmen, sind zu ermitteln
•  Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen
•  Der Beleihungswert soll auf Grundlage eines Zwei-Säulen-Prinzips erfolgen, d.h. sowohl auf dem Boden- und Bauwert (Sachwert) als auch auf dem Ertragswert
•  Der Beleihungswert orientiert sich am Ertragswert
•  Weichen Ertrags- und Sachwert erheblich voneinander ab, müssen diese Gründe gesondert erläutert werden. Sollte der Ertragswert in solch einem Falle den Sachwert übersteigen, bewegt sich das besicherte Darlehen zwischen diesen beiden Werten Separate Berücksichtigung für den Beleihungswert (bzw. festgestellter Beleihungswert durch Verfahren, welches sich am Ertragswert orientiert) finden: Lage und Verkehrsanbindung, nachhaltige Marktfähigkeit, Entwicklungsperspektiven des Unternehmens (Schuldner) sowie alternative Nutzungsarten.


Die Immobilie als Sicherheit für Unternehmenskredite
Gewerbliche Immobilien werden als Sicherheit anerkannt, wenn das Kreditnehmerrisiko nicht wesentlich von der Leistungsfähigkeit der zugrunde liegenden Immobilie oder des Projekts abhängig ist, sondern vielmehr von der Fähigkeit des Kreditnehmers zur Rückzahlung der Schulden aus anderen Quellen. Ausgeschlossen sind im Bau befindliche Immobilien und unerschlossene Grundstücke, Projektfinanzierungen und gewerbliche Immobilien, deren Mieteinnahmen primär dem Unternehmensziel und der Kreditrückzahlung dienen. Kreditvergaben für die Erstellung von Wohnsiedlungen oder für den Mietwohnungsbau, bei denen das Risiko der Rückzahlung entscheidend von den Cashflows aus den Mietzahlungen abhängig sind als Projektfinanzierungen anzusehen und sollten daher als Absicherung eines Unternehmenskredites nicht verwendet werden. Garantien, Kreditderivate, Verbriefungen werden präferiert. dadurch wächst das zur Absicherung des Kredits anrechnende Vermögen und führt zu einer geringeren Eigenkapitalunterlegung der Banken und bedeutet für den Kreditsuchenden eine bessere Risikoeinstufung - und somit bessere Konditionen.

Fazit:
„Je besser ein Kunde die Anforderungen kenne, die seine Bank bei der Kreditvergabe an ihn zu beachten habe, desto eher könne er durch aktive Daten- und Informationszulieferung zum besseren Rating seines Kreditwunsches beitragen.“( Frankfurter Allgemeine Zeitung (2001), S. 16) Die neuen Bestimmungen verlangen Transparenz und Offenlegung vom Schuldnern, denn nur eine fundierte Risikoanalyse lässt ein gesichertes Rating-Urteil zu. Doch eine Offenlegung von Daten wird oft auch als Entblößung verstanden. Diesem Denken muss Abhilfe geschaffen werden, denn die Offenlegung kann bei einem guten Bankberater zur Unterstützung von Problemen führen. Dies kann bei Umsetzung zu einem besseren Rating führen und zur schnelleren Finanzierung. Es ist davon auszugehen, dass sich eine stärkere Bindung zur Hausbank entwickelt. Verbunden mit der tiefgehenden Prüfung muss mit einer höheren Zeitintensität bei der Finanzierung gerechnet werden. Das Ziel von Basel II ist es, eine stärkere Risikodifferenzierung vorzunehmen. Die Prüfung durch Banken wird tiefgehender und langwieriger als zuvor, zulasten kurzfristiger Überbrückungskredite. Basel II ist mit Sicherheit ein positiver Entwurf zur Absicherung der internationalen Stabilität der Bankenwesens. Die Vergangenheit zeigt, wie risikoträchtig Finanzierungen im Immobilienbereich (Schneider-Affäre) sein können. Mit dem Basler Papier und deren Verwendung als EU-Regelungen müssen sich die Banken stärker als bisher mit den Immobilienrisiken auseinandersetzen. Die Regulierung auf EU-Ebene verschärft die staatliche Aufsicht, deren Instrumente die Risiko-Transparenz erhöhen und die Risikokontrolle verschärfen wird.
Die Überprüfung und ständige Kontrolle der Aufsicht zwingt die Banken, ihre Bewertungen sachgerecht und in überschaubaren zeitlichen Abständen (marktnah) durchzuführen Damit steigen auch die Anforderungen an die Sachverständigen, wobei es völlig offen ist, ob auch die EU ein Berufsstandsrechts für die „Immobilienbewerter“ mit allen seinen Konsequenzen einführen wird. In der Tendenz ist bereits erkennbar, dass die Verengung des Sachverständigen auf die formale Bewertung nicht mehr ausreichend sein wird und stattdessen ein viel umfassenderes immobilienwirtschaftliches Wissen verlangt wird.