Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Belegungsrecht



Von einem Belegungsrecht (Besetzungsrecht) spricht man, wenn ein Dritter die Befugnis hat, dem Vermieter z.B. einen Wohnungssuchenden zu benennen, mit dem dieser dann einen Mietvertrag abzuschließen hat (vgl. §§ 26ff. Wohnraumförderungsgesetz - WoFG - ). Für Angehörige des öffentlichen Dienstes regelt § 4 Abs. 5 WoBindG das Belegungsrecht der Wohnungsfürsorgebehörden. Es stellt ein vertraglich begründetes Belegungsrecht, wie auch in anderen Bereichen (z.B. Werkförderungsverträge), dar. Benennungs- und Belegungsrechte können durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten grundbuchlich gesichert werden (§ 27 WoBindG). Das Belegungsrecht schränkt die Befugnisse des Immobilieneigentümers ein und entfaltet damit eine wertmindernde Wirkung im Rahmen der Immobilienbewertung. Eine Wertminderung kann bereits eintreten, wenn das Belegungsrecht darauf angelegt ist, bestimmten Bevölkerungskreisen zu einer Wohnung auf der Grundlage des allgemeinen Mietpreisniveaus zu verhelfen, die die freie Vermietbarkeit eines Gebäudes in der allgemeinen Anschauung beeinträchtigen. Diese Wertminderung fällt i.d.R. allerdings so gering aus, dass sie kaum nachgewiesen werden kann. Ist das Besetzungsrecht dagegen mit einer Mietpreisbindung gekoppelt (oftmals dann wenn öffentliche Darlehen im Rahmen von sozialen Wohnraumprogrammen in Anspruch genommen werden), so geht damit eine unmittelbare Wertminderung einher wenn das allgemeine Mietpreisniveau deutlich darüber liegt. Die Wertminderung ist daher abhängig von
-  dem Unterschied zwischen der ortsüblich erzielbaren Miete und der preisgebundenen Miete sowie
-  der Dauer der Mietpreisbindung.
Die Wertminderung bemisst sich in diesem Fall nach dem Barwert der aus dem Minderertrag bemessenen Zeitrente, wobei in der Praxis hier der interne Zins der Immobilie zur Anwendung gebracht wird. Da es sich hierbei um eine finanzmathematische Einschränkung der Nutzung des Objektes handelt, kann allerdings auch die Auffassung vertreten werden, dass der allgemeine langfristige Kapitalmarktzinssatz zu Grunde gelegt wird (vgl. Kleiber online digital Ziffer 4.2.10 Teil VIII).

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