Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Energieausweis



Bei Errichtung, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden ist nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) ein Energiebedarfsausweis auszustellen.

Besitzer von bis 1965 errichteten Gebäuden müssen potenziellen Käufern/Mietern ab dem 1. Juli 2008 einen Energieausweis (Musterausweis Energiepass pdf) für ihr Gebäude vorlegen. Für später errichtete Gebäude gilt dies ab dem 1. Januar 2009. Die Pflicht zur Vorlage des Ausweises ist, so die Verordnung, spätestens unverzüglich nach entsprechender Aufforderung zu erfüllen. Ungeklärt ist, ob es für die Unverzüglichkeit (d.h. "ohne schuldhaftes Zögern") auch genügt, wenn man sich nach Aufforderung durch den potenziellen Vertragspartner zügig um einem solchen Ausweis bemüht und diesen nach Erhalt zügig vorlegt; dann müsste kein Ausweis im vorhinein besorgt werden. In einer Übergangsfrist bis 1. Oktober 2008 bestand noch die Möglichkeit für alle Gebäudeeigentümer, sich einen preiswerten verbrauchsbasierten Energieausweis erstellen zu lassen. Bei Verkauf und Neuvermietung ohne Nachweis drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro.

Wer als Hauseigentümer sein Heim weder verkaufen noch vermieten möchte, benötigt auch keinen Energieausweis.

Für bestehende Gebäude muss bei Verkauf, Neu-Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes dem Interessenten auf Verlangen ein Energieausweis zugänglich gemacht werden. Ausgenommen hiervon sind unter Denkmalschutz stehende Gebäude (vgl. § 16 Abs. 4 EnEV).

Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestellt werden. Dabei gelten folgende Regelungen:

• Für Wohngebäude mit max. 4 Wohnungen mit Bauantrag vor 1. November 1977 müssen Energieausweise ab
  1. Oktober 2008 auf der Grundlage des Energiebedarfs ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Gebäude, die
  schon bei der Fertigstellung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllt haben oder nachträglich
  auf diesen Stand gebracht wurden.

• Für Nichtwohngebäude wie z.B. Bürogebäude, Lagerhallen etc. besteht eine Wahlfreiheit zwischen Energiebedarf
  oder -verbrauch als Basis des Energieausweises.

Dem Energieausweis sind Vorschläge für die Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes (kostengünstige Modernisierungsvorschläge für Bestandsgebäude) beizufügen, sofern kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen möglich sind.

Unterschied zwischen Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis

Energiebedarfsausweis:

Energieausweise bei Neubau oder Änderung von Gebäuden sind auf der Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Hierbei sind die Bauteile (Art der Fensterverglasung, Baustoffe etc.) und deren Wärmedämmstandard maßgeblich für die Berechnungen.

Energieausweise auf der Grundlage des Energieverbrauchs:

Für bestehende Gebäude können Energieausweise auch auf der Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs erstellt werden. Dazu muss der witterungsbereinigte Energieverbrauch in den Mustern der Anhänge 6, 7 oder 9 der EnEV 2007 angegeben werden.
- bei Wohngebäuden für Heizung und zentrale Warmwasserbereitung in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter
  Gebäudenutzfläche. Vereinfachend bei der Ermittlung der Gebäudenutzfläche darf die Wohnfläche mit 1,2, bei
  Gebäuden bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit 1,35 multipliziert werden.
- bei Nichtwohngebäuden für Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung in
  Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche.

Zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwertes sind Verbrauchsdaten aus Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Quellen (z.B. Abrechnungen des Energielieferanten) für mindestens drei aufeinander folgende Abrechnungsperioden zu Grunde zu legen, aus denen ein Durchschnittswert zu ermitteln ist. Dies soll Aussageungenauigkeiten aufgrund des Nutzerverhaltens entgegenwirken. Zudem sollen längere Leerstände rechnerisch angemessen berücksichtigt werden. Um eine energetische Bewertung und eine Vergleichbarkeit mit entsprechenden Referenzdaten zu ermöglichen, müssen die Daten einer Witterungsbereinigung unterzogen werden. Während der Warmwasserverbrauch von der Nutzung abhängt, wird der Raumwärmeverbrauch wesentlich vom lokalen Klima beeinflusst. Dieser muss daher nach den anerkannten Regeln der Technik (in diesem Fall die VDI 3807) witterungsbereinigt werden.

Für Wohngebäude, die bis 1965 erbaut wurden, begann die Ausweispflicht im Falle des Verkaufs oder der Vermietung bereits am 1. Juli 2008; für jüngere Wohngebäude erst am 1. Januar 2009.

Für alle Nichtwohngebäude müssen Energieausweise erstmals ab dem 1. Juli 2009 ausgestellt und ausgehängt werden.

Alle zuvor nach einheitlichen Regeln erstellten Energiepässe (z.B. dena-Energiepass) und Energiebedarfsausweise gelten auch nach dem Inkrafttreten der neuen EnEV für maximal 10 Jahre weiter, wenn sie alle Anforderungen der neuen Verordnung erfüllen.

Im Rahmen der Verkehrswertermittlung lässt sich feststellen, dass energetisch unsanierte Häuser insbesondere im ländlichen, strukturschwachen Raum nur noch mit deutlichen Preisnachlässen zu verkaufen sind. Käufer kalkulieren Modernisierungsmaßnahmen die zu einer Energieeinsparung führen zunehmend in ihre Kaufpreiskalkulation mit ein. Der Gutachter hat dies daher bei der Bewertung der Immobilie durch entsprechende Korrekturen beim Sachwertverfahren oder mittels Marktanpassungsfaktoren zu berücksichtigen.

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