Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Fair Value



Die internationale Rechnungslegung (International Accounting StandardsIAS, International Financial Reporting Standards – IFRS) stellt auf den beizulegenden Zeitwert (fair value) ab, der als der Betrag definiert wird, „zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte“ (IAS 16 § 6).

Nach IAS 16 § 6 (Bilanzierung von Sachanlagen) und IAS 40 § 5 (Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) definiert sich der beizulegende Zeitwert (Fair Value) allgemein wie folgt:
„Der beizulegende Zeitwert (Fair Value) ist der Betrag, zu dem ein Vermögenswert zwischen sachverständigen, vertragswilligen und voneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.“

Die in den IFRS 40 gegebenen Erläuterungen zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts (fair value) sind mit den für die Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwert) maßgeblichen Kriterien des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs deckungsgleich. Danach ist

-  ein Käufer „vertragswillig“, wenn er zum Kauf motiviert, aber nicht gezwungen ist; ein solcher Käufer ist weder
   übereifrig noch entschlossen, um jeden Preis zu kaufen; der angenommene Käufer würde keinen höheren Preis
   als den bezahlen, der von einem Markt, bestehend aus sachverständigen und vertragswilligen Käufern und
   Verkäufern, gefordert würde;

-  ein Verkäufer „vertragswillig“, wenn er zum Verkauf motiviert, aber weder übereifrig noch zum Verkauf gezwungen
   ist; er ist weder bereit, zu jedem Preis zu verkaufen, noch wird er einen unter den aktuellen Marktbedingungen als
   unvernünftig angesehenen Preis verlangen; der vertragswillige Verkäufer ist daran interessiert, ein Grundstück zu
   dem nach den Marktgegebenheiten bestmöglichen erzielbaren Preis zu verkaufen.

Die Parteien handeln

-  „unabhängig“ voneinander, wenn sie keine besonderen oder speziellen Beziehungen zueinander haben, die
   marktuntypische Transaktionspreise begründen. Es ist zu unterstellen, dass die Transaktion zwischen einander
   nicht nahe stehenden, voneinander unabhängig handelnden Parteien stattfindet,

-  „sachverständig“, wenn sowohl der vertragswillige Käufer als auch der vertragswillige Verkäufer ausreichend
   über die Art und die Merkmale des Grundstücks, seine gegenwärtige und mögliche Nutzung und über die
   Marktbedingungen zum Zeitpunkt des Verkaufs informiert ist,

Der gewöhnliche Geschäftsverkehr wird des Weiteren dadurch bestimmt, dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse keinen Einfluss auf die Preisgestaltung haben. Auf subjektive Verwertungsabsichten und Einschätzungen künftiger Entwicklungen soll es dabei nicht ankommen. Was in der Definition des § 194 BauGB mit dem abstrakten Begriff des „gewöhnlichen Geschäftsverkehrs“ umfassend umschrieben ist, entspricht dem marché normale der französischen Gesetzgebung und dem Market Value des Royal Institution of Chartered Surveyors. vgl. Kleiber-digital-online, Teil IV, Ziffer 11.5.2

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