Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


gewöhnlicher Geschäftsverkehr



Nach der Rechtsprechung des BFH ist unter dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Handel zu verstehen, der sich nach marktwirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage vollzieht und bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig in Wahrung seiner eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist.

Die Definition des Verkehrswerts und seine Ableitung aus dem Geschehen auf dem Grundstücksmarkt setzt grundsätzlich einen Grundstücksmarkt mit freier Preisbildung voraus, wobei für die Verkehrswertermittlung allein die Preisbildung im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ maßgeblich ist. Der Verkehrswert ist aus den vorstehenden Gründen nicht mit dem im Einzelfall auf dem Grundstücksmarkt ausgehandelten Kaufpreis gleichzusetzen, denn dieser muss nicht dem Verkehrswert entsprechen. Der im Einzelfall ausgehandelte Preis ist lediglich ein intersubjektives Maß für den Verkehrswert, wobei sowohl auf der Seite des Verkäufers als auch auf der des Käufers Zufälligkeiten nie ganz ausgeschlossen werden können.

Erfahrungsgemäß geht der wirtschaftlich kalkulierende Grundstückskäufer bei der Bemessung seines Kaufpreises vom Nutzen aus (Reinertrag, Wertzuwachs, steuerliche Entlastung), den er von dem Objekt erwartet. Durch Kapitalisierung des Reinertrags findet er im Allgemeinen seine Wertvorstellung. Je größer nun von ihm der Reinertrag veranschlagt wird und je geringer der Zinssatz ist, mit dem er sich zufrieden geben möchte, umso höher ist der Preis, den er dem Verkäufer bieten kann. Nicht jede Wertvorstellung (Kaufpreiserwartung) führt jedoch zu einem entsprechenden Preis (Kaufabschluss) und nicht jeder Preis entspricht dem Wert des Objekts. Der Kaufpreis ist der durch die individuellen Wertvorstellungen sowohl auf der Seite des jeweiligen Käufers als auch auf der Seite des Verkäufers sich ergebende Tauschpreis. Demgegenüber ergibt sich der Verkehrswert aus der allgemeinen Angebots- und Nachfragesituation auf dem Grundstücksmarkt. Kaufpreise und Verkehrswert (Marktwert) sind deshalb nur selten identisch.

Der Verkehrswert (Marktwert) bestimmt sich darüber hinaus „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ (vgl. § 6 WertV). Diese sich ausdrücklich aus § 194 BauGB ergebende Maßgabe ist vornehmlich dahingehend auszulegen, dass bei seiner Ermittlung grundsätzlich nur Kaufpreise und andere Vergleichsdaten heranzuziehen sind, die nicht durch besondere Aufwendungen oder Abschläge mitbestimmt worden sind, z.B.

- die aus Anlass des Erwerbs aus persönlichen Umständen entstanden sind,
- bzw. nicht zu den sonst üblicherweise vertraglich vereinbarten Entgelten auf
  dem jeweiligen Grundstücksteilmarkt gehören, oder
- durch Liebhaberei gekennzeichnet sind.

Dies schließt insbesondere Preise aus, die durch Nebenabreden oder besondere Umstände erhöht oder gesenkt werden, bspw. untypische Finanzierungen, Sale-and-lease-back-Vereinbarungen oder besondere in Verbindung mit dem Verkauf gewährte Vergünstigungen oder Zugeständnisse.
(vgl. Kleiber digital-online-Teil IV, Ziffer 2.2)

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