Immobilienbewertung Verkehrswertermittlung Immobilien Immobilien Markwertermittlung Immobilien Wertermittlung Immobilienschätzung Immobiliensachverständiger Frank Römer


Zweite Berechnungsverordnung



Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist. Der Anwendungsbereich der II. BV ist zunächst der soziale Wohnungsbau sowie der steuerbegünstigte freie Wohnungsbau. In der Praxis wird die II. BV jedoch weit darüber hinaus angewandt.

Auf der Grundlage der II. BV kann eine Kostenmiete ermittelt werden, also eine Miete, die gerade die anfallenden Kosten abdeckt. Allerdings sind die in der II. BV vorgeschriebenen Höchstsätze für die einzelnen Kostenarten seit vielen Jahren nicht ausreichend, um eine Kostendeckung in betriebswirtschaftlichem Sinne zu gewährleisten. Im sozialen Wohnungsbau dürfen keine höheren Mieten verlangt werden.

Die II. BV regelte auch bis zum 31. Dezember 2003 die Berechnung von Wohnflächen. Ab dem 1. Januar 2004 gilt hier die Wohnflächenverordnung. Werte, die bis zum 31. Dezember 2003 aufgrund der II. BV berechnet wurden, bleiben jedoch weiterhin gültig.

Die gemäß § 26 beziehungsweise § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Miete anzusetzenden Pauschalen für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten betragen zum 1.1.2008:

Verwaltungskosten

bis 254,79 €   jährlich je Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude
bis 304,64 €   jährlich je Eigentumswohnung, Kaufeigentumswohnung und Wohnung in der Rechtsform eines
                          eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts
nach §41 Abs. 2 II. BV
bis 33,23 €     jährlich für Garagen oder ähnliche Einstellplätze 

Instandhaltungskosten

bis 7,87 €/m²     Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres
                             weniger als 22 Jahre zurück liegt
bis 9,97 €/m²     Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres
                             mindestens 22 Jahre zurück liegt
bis 12,74 €/m²   Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres
                             mindestens 32 Jahre zurück liegt

Die Instandhaltungskosten, einschließlich Schönheitsreparaturen, für Garagen oder ähnliche Einstellpätze betragen:
bis 75,33 €    je Garagen- oder Einstellplatz im Jahr (§28 Abs. 5 II. BV

Die genannten Beträge verändern sich ab dem 1.1. eines jeden dem 1.1.2005 folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Verbraucherpreisindex für Deutschland für den der letzten Veränderung vorausgehenden Monat erhöht oder verringert hat.

Bei der Immobilienbewertung im Rahmen der Ertragswertermittlung finden die Wertansätze der II. Berechnungsverordnung oftmals ihre Anwendung bei der Ermittlung des Reinertrages.

Im Rahmen der Immobilienbewertung sind die Betriebskosten zu überprüfen und für den Fall, dass sie nicht komplett auf den Mieter umgelegt werden, wertmäßig bei der Verkehrswertermittlung der Immobilie zu berücksichtigen.

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