Nach dem Städtebaurecht sind Außenbereiche Gebiete, die außerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile und außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes liegen. Diese Definition leitet sich aus den § 34 Innenbereich), § 35 Außenbereich und § 30 Zulässigkeit im Bereich von Bebauungsplänen des Baugesetzbuches ab.
Auch bebaute Flächen im Außenbereich können als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festgelegt werden. Die setzt jedoch voraus, dass diese Gebiete im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt werden.
Bauvorhaben im Außenbereich sind nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und eine ausreichende Erschließung gesichert ist.
Grundsätzlich sollen Grundstücke im Außenbereich von der Bebauung freigehalten werden; insofern können dort gelegene Grundstücke nicht dem baureifen land zugerechnet werden [1].
§ 35 BauGB enthält gleichwohl eine Reihe von Vorschriften,
» die den Erhalt bestehender Gebäude
» die Änderung und Nutzungsänderung bestehender Gebäude
» die Neuerrichtung und Erweiterung bestehender Gebäude
» die Neuerrichtung bestimmter baulicher Anlagen im Einzelfall zulassen
Im Rahmen der Verkehrswertermittlung-Immobilienbewertung ist daher u.U. zu prüfen, ob ein Außenbereich vorliegt.
Zum Beispiel können im Außenbereich baurechtswidrig errichtete Gebäude grundsätzlich nicht eine Baulandqualität der betroffenen Fläche begründen. Eine Abrissanordnung für ein baurechtswidriges Gebäude ist auch dann denkbar, wenn das Gebäude lange Zeit geduldet worden ist oder weil der Eigentümer einen Antrag auf Genehmigung einer privilegierten Nutzung gestellt hat, über den noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist.
[1] vgl. Kleiber, a.a.O. Seite 667
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