Unser Büro bietet Immobilienbewertungen in Rahmen von Erbschaft oder bei Schenkungen auch unter Nießbrauchsvorbehalt an. Wenn sich Miterben einer Erbengemeinschaft nicht über den Wert der Immobilie und die Auszahlung oder Aufteilung an die Miterben einigen können, ist es sinnvoll und notwendig, das Objekt von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bewerten zu lassen.
Auch in Fällen von auszuzahlenden Pflichtteilsansprüchen ist immer ein Verkehrswertgutachten notwendig.
Wenn Ihnen die Erbschaftssteuer zu hoch erscheint, haben Sie die Möglichkeit, durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen den Nachweis des niedrigeren Wertes führen. Mehr Infos dazu finden Sie unter Leistungen / Finanzamt
Ebenso können Verkehrswertgutachten im Rahmen von Testamentsvollstreckungen oder Nachlassverwaltungen bei Erbschaft erstellt werden. Im Falle eines Fremdverkaufs kann auch der zum Verkauf zwingend benötigte Energieausweis mit erstellt werden.
Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer bei Grundstücken und Immobilien
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)
(Die Erläuterungen stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen keine Beratung bei Ihrem Steuerberater).
Erbschaft & Erbschaftssteuer Allgemein:
Im Rahmen einer Erbschaft und Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt den gemeinen Wert (Verkehrswert) in Anlehnung an anerkannte Wertermittlungsverfahren fest. Dies erfolgt jedoch ohne Besichtigung und nähere Erkenntnisse über den Zustand der Immobilie. Soweit der Steuerpflichtige den Wert als zu hoch empfindet, weil z. B. umfangreiche Mängel nicht berücksichtigt werden, hat dieser die Möglichkeit, einen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) durch ein Gutachten zu führen.
Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes kann gemäß aktueller Rechtsprechung des BFH (11.09.2013, II R 61/11)
nur durch ein Gutachten erbracht werden, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat. Nicht anerkannt werden Gutachten von Wirtschaftsprüfern o.ä..
Mit § 198 BewG wird dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts eröffnet.
Der Wertnachweis kann aber lediglich für die gesamte wirtschaftliche Einheit erfolgen, so dass gilt:
- Kein Einzelnachweis von Berechnungsgrundlagen oder das Herauspicken von dem Steuerpflichtigen genehmen
Einzelberechnungen (z. B. wenn sich zwei Gebäude auf einem Grundstück befinden, kann nicht ein Wert anerkannt
und nur der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts für das andere Gebäude geführt werden) - Ausnahme: Mietgutachten, wenn keine ortsüblichen Mieten vorliegen
Welche Auswirkungen kann ein vom Finanzamt anerkanntes Gutachten auf die Steuer haben?
Beispiel Steuerbelastung bei Grundstücken
Der Grundbesitzwert im typisierten Verfahren nach Berechnungen des Finanzamtes beträgt für ein Einfamilienhaus
200.000 €
Der vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelte Verkehrswert nach ImmoWertV beträgt nur
130.000 €
d.h. der durch den Gutachter nachgewiesene Verkehrswert im Rahmen eines Gutachtens liegt 70.000 € niedriger.
Erbschaft: Steuerliche Auswirkung im Rahmen der Erbschafsteuerbelastung:
z.B. im günstigsten Fall bei Vermögenswerten bis 75.000 €: Steuerklasse I, Steuersatz 7 % = 70.000 € * 7 % = 4.900 €
im ungünstigsten Fall bei Vermögenswerten bis 75.000 €: Steuerklasse III, Steuersatz 30 % = 70.000 € * 30 % = 21.000 €.
Durch die im neuen Bewertungsgesetz (BewG) geregelten typisierenden Bewertungsverfahren lässt es sich auch zukünftig nicht vermeiden, dass durch Finanzämter ermittelte Immobilienwerte in besonders gelagerten Fällen deutlich über den tatsächlichen Werten liegen und somit zum Nachteil des Steuerpflichtigen gereichen.
Neben abweichenden Regeln des Bewertungsgesetzes von der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) hinsichtlich der Gesamt- und Restnutzungsdauer einer Immobilie, eigens entwickelten Regelherstellungskosten, ist insbesondere auf den Umstand hinzuweisen, dass das Bewertungsgesetz keine Berücksichtigung von Mängeln und Schäden (Instandsetzungskosten) vorsieht. Alleine dieser Umstand dürfte in Zukunft regelmäßig zu Überbewertungen und damit zur Überschreitung der Freibeträge durch die Finanzämter bei der Bewertung von vererbtem oder verschenktem Immobilieneigentum führen.
Bei Erbschaft genügt im Regelfall eine erste kostengünstige Überprüfung der Wertansätze im Bescheid, um dann mit Ihrem Steuerberater gemeinsam zu entscheiden, ob ein Gutachten erfolgversprechend ist.
Die Kosten für die Vorprüfung von wenigen Hundert Euro werden auf ein Gutachtenhonorar im Falle einer Auftragserteilung angerechnet.
Tipp:
Nach neuester BFH-Rechtsprechung sind die Kosten für den Gutachter als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig!
(BFH v. 19.6.2013 – II R 20/12)
Der Abzug der Kosten für das Gutachten erfolgt jedoch von der Bemessungsgrundlage und nicht von der Steuer! Immerhin bedeutet dies aber eine Steuerersparnis in Höhe des jeweiligen Steuersatzes.
Welche Steuerklasse gilt und wie hoch sind die Freibeträge?
| Freibetrag (§ 16 ErbStG) | Steuerklasse (§ 15 ErbStG) |
|
|---|---|---|
| Für Ehepartner u. Lebenspartner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft* | 500.000 € | I |
| Für Kinder u. Enkelkinder, deren Eltern verstorben sind, sowie für Stief- u. Adoptivkinder | 400.000 € | I |
| Für Enkelkinder | 200.000 € | I |
| Für Eltern u. Großeltern beim Erwerb durch Erbschaft | 100.000 € | I |
| Für Eltern u. Großeltern beim Erwerb durch Schenkung, für Geschwister, Kinder der Geschwister, | 20.000 € | II |
| Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner u. Lebenspartner einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft | 20.000 € | II |
| für alle anderen Empfänger einer Schenkung oder Erbschaft | 20.000 € | III |
Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bis einschließlich Steuersatz in der Steuerklasse
| Steuersatz in der Steuerklasse I | Steuersatz in der Steuerklasse II | Steuersatz in der Steuerklasse II | Steuersatz in der Steuerklasse III | |
| 2009 | 2010 | |||
| 75.000 € | 7 % | 30 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 30 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 30 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 50 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 50 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 50 % | 43 % | 50 % |
Urteil vom 11.09.2013, II R 61/11
Bewertung bebauter Grundstücke im Ertragswertverfahren für Zwecke der Erbschaftsteuer
Urteil vom 19.06.2013, II R 20/12
Sachverständigenkosten zur Ermittlung des Grundstückswerts als Nachlassverbindlichkeit
News – Info zur erbschaftssteuerlichen Bewertung von Immobilienvermögen
Kontaktieren Sie uns gerne, wenn Sie Fragen zu Verkehrswertgutachten bei Erbschaft haben oder ein geerbtes Objekt bewerten lassen möchten.