Die Zweite Berechnungsverordnung ist beim preisgebundenen Wohnraum eine zwingende Anweisung. In der Praxis finden die §§ 42-44 II.BV zumindest in Teilbereichen auch beim preisfreien Wohnraum Anwendung. Nach § 42 Abs. 1 II.BV ist die Wohnfläche einer Wohnung die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume die ausschließlich zu der Wohnung gehören.
Die wesentlichen Unterschiede zwischen DIN 283 und der II. Berechnungsverordnung bestehen in der Anrechnung von:
Balkonen, Loggien, Terrassen und Freisitzen
Wintergärten und Schwimmbädern
Erkern und Wandschränken>
Die Möglichkeit der prozentualen Abzüge nach § 44 Abs. 3 bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist vor allem steuerlich relevant und hat für Mietwertgutachten und deren Flächen keine Bedeutung. Insgesamt sind die Unterschiede zwischen DIN 283 und der II. BV viel geringer, als vielfach behauptet. [1]
Die Unterschiede beider Berechnungsmethoden liegen im Wesentlichen im Ansatz der Balkon- und Terrassenflächen. Nach DIN 283 sind für diese Flächen nur ¼ der Grundfläche anzunehmen (bei Terrassen und Freisitzen nur, soweit sie überdeckt sind oder zumindest einen Sichtschutz haben so Dröge).
Nach der II. BV können diese Flächen bis zu ½ der Grundfläche angerechnet werden.
Mit Einführung der neuen Wohnflächenverordnung ab 1.1.2004 wurde der Begriff gedeckter Freisitz fallen gelassen. Ebenso werden nach der neuen Berechnungsverordnung Balkone und Terrassen in der Regel nur noch zu ¼ angerechnet.
Einen ausschlaggebenden Einfluss auf die Anrechnungsmöglichkeit von Balkonen, Loggien und Terrassenflächen hat der Rechtsentscheid des bayerischen Oberlandesgerichts vom 20.07.1983 genommen. Danach ist beim preisfreien Wohnraum die Wohnfläche nach den besonderen Umständen des Einzelfalles zu ermitteln und weder nach DIN 283 noch nach der zweiten Berechnungsverordnung oder einer anderen Rechtsvorschrift zu berechnen.
Dieses Urteil bedeutet, dass eine Bestimmung der Wohnungsgröße ohne verbindliche Vorgabe erfolgen kann. Das Verneinen eines objektiven einheitlichen Maßstabes trägt allerdings sicherlich nicht zur allseits gewünschten Rechtssicherheit bei. [2]
Dröge (Handbuch der Mietpreisbewertung) empfiehlt Wohnflächenberechnungen auch beim nicht preisgebundenen Wohnraum nach der neuen Wohnflächenverordnung vorzunehmen, jedoch dann bei Abweichungen zur DIN 283 oder der II: BV diese aufzuzeigen und die Differenzfläche zu nennen. [3]
[1] vgl. Kleiber, Wolfgang, Simon Jürgen, Weyers Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB, 4. vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2002, Seite 273
[2] vgl. Schwirley, a.a.O. Seite 304
[3] vgl. Dröge, a.a.O. Seite 31
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