§ 8 ImmoWertV Ermittlung des Verkehrswerts
(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.
(2) In den Wertermittlungsverfahren nach Absatz 1 sind in folgender Reihenfolge zu berücksichtigen:
- die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung),
- die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks.
(3) Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.
Erläuterung:
„Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind Grundstücksmerkmale, die den Marktwert eines Grundstücks (Verkehrswert) beeinflussen und bei der Ermittlung des vorläufigen Vergleichs-, Ertrags- und Sachwerts nach dem dritten Abschnitt der ImmoWertV noch keine Berücksichtigung „in“ dem Wertermittlungsverfahren gefunden haben. Als „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ führt § 8 Abs. 3 ImmoWertV in Anlehnung an die WertV 88/98 auf:
- eine wirtschaftliche Überalterung (früher § 25 WertV 88),
- einen überdurchschnittlichen Erhaltungszustand (früher § 25 WertV 88),
- Baumängel und Bauschäden (früher § 24 WertV 88) sowie
- von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge (over- und underrented) aufgrund wohnungs-, miet- und sonstiger vertragsrechtlicher Bindungen (vgl. § 5 Abs. 2 ImmoWertV; früher § 19 WertV 88).“
(Zitat Kleiber online digital, Teil IV, Ziffer 6.1.1.)
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