Betriebskosten (operating expense) sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie laufend entstehen.
Betriebskosten (Nebenkosten) können im Bereich der Wohnraumvermietung gemäß § 556 BGB mietvertraglich auf den Mieter umgelegt werden. Davon wird regelmäßig Gebrauch gemacht. Die Betriebskosten werden deshalb von den Mietern meist ganz neben der Miete getragen. Nach § 18 Abs. 1 S. 1 WertV werden deshalb die durch die Umlagen nach den § 556 ff. gedeckten Betriebskosten von vornherein nicht den bei der Ermittlung des Ertragswertes anzusetzenden Bewirtschaftungskosten zugerechnet.
Infolgedessen brauchen Sie zur Ermittlung des Reinertrags aus dem Rohertrag nicht als Bewirtschaftungskosten in Abzug gebracht werden. Zur Ermittlung des Reinertrags wird deshalb regelmäßig von der Jahresnettokaltmiete ausgegangen. Dies gilt gleichermaßen für den gewerblichen Bereich, auch hier werden die Betriebskosten in aller Regel auf die Mieter umgelegt.
Im Rahmen der Immobilienbewertung sind daher die Betriebskosten zu überprüfen und für den Fall, dass sie nicht komplett auf den Mieter umgelegt werden, wertmäßig bei der Verkehrswertermittlung der Immobilie zu berücksichtigen.
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