Bodensondierung

Bei Grundstücken, deren Fläche wesentlich größer ist, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht (§ 16 Abs. 2 Satz 3 der WertV), sind im Zusammenhang mit der Ermittlung des Bodenwerts der Grund und Boden zunächst flächenmäßig zu sondieren (Bodensondierung):

a) Zunächst muss die Grundstücksfläche mosaikmäßig aufgeteilt werden, wenn das Grundstück
wesentlich größer ist, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht, und
eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist. Dabei kommt es
nicht darauf an, dass die zusätzlich nutzbare Teilfläche baulich nutzbar ist. Jede irgendwie geartete
selbständige Nutzbarkeit, die neben der baulichen Nutzung, auf dem Grundstücksmarkt einen
„Markt“ hat, kommt in Betracht. Liegt ein solcher Fall vor, muss das Grundstück aufgeteilt werden
– in die der Bebauung zurechenbare Teilfläche (bebaute Fläche einschließlich Umgriffsfläche) und
– in die selbständig nutzbare(n) Teilfläche(n).

b) Die Teilflächen können und haben tatsächlich auch vielfach eine unterschiedliche Wertigkeit schon
auf Grund eines unterschiedlichen Entwicklungszustands. Bei einem übertiefen Grundstück mit
straßenseitiger Bebauung kommt dem vorderen Grundstücksteil i.d.R. eine Baulandqualität zu
(Baureifes Land i.S.d. § 4 Abs. 4), während das Hinterland einen anderen Entwicklungszustand
aufweisen kann oder zumindest auf Grund der Grundstückstiefe im Wert gemindert ist und z.B. nur
als Gartenland anzusetzen ist.

Die Teilfläche ist daher durch den Immobiliengutachter wertmäßig gesondert zu berücksichtigen und bleibt insbesondere bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags unberücksichtigt. (vgl. Kleiber-digital-online Teil V, Ziffer 2.3.2).