Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, d.h. es kann wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden und das dem Erbbauberechtigten[1] die Befugnis verleiht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Rechtsgrundlage ist die Verordnung über das Erbbaurecht. Grundlage der Bestellung ist der Erbbauvertrag, der sämtliche Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsausgeber) und Berechtigtem beinhaltet. Für das Erbbaurecht wird ein separates Erbbaugrundbuch neben dem eigentlichen Grundbuch angelegt. Das Erbbaurecht wird i.d.R. über einen längeren Zeitraum, meist bis zu 99 Jahren bestellt. Der Erbbauberechtigte erwirbt damit Eigentum auf Zeit.[2]
Das auf Grund eines Erbbaurecht errichtete Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Eigentümer des Bauwerks ist mithin der Erbbauberechtigte.
Hinsichtlich des Kapitaleinsatzes unterscheidet sich ein Grundstückskauf und ein Erbbaurecht darin, dass der Erbbauberechtigte den Kaufpreis spart und stattdessen ein jährliches Nutzungsentgelt, den sogenannten Erbbauzins zahlt. Dabei ergibt sich immer dann ein Vorteil, wenn der Erbbauzins unter dem Kapitalmarktzins liegt, was üblicherweise der Fall ist.
Der durchschnittliche Hypothekenzins für langfristige Ausleihungen liegt bei ca.7,0 % (im Zeitraum 1982 bis 2009).
Liegt der Erbbauzins beim Bewertungsobjekt z.B. bei 3 % des Bodenwertes, so beträgt der jährliche Vorteil für den Erbbauberechtigten ca. 4 bis 5 % p.a..
Dieser Vorteil ist bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen. Da die Kurve der Bodenwertsteigerung meist steiler verläuft als die Steigerung der Lebenshaltungskosten als Maßstab für die Anpassung des Erbbauzinses, wächst dem Erbbauberechtigten ein weiterer Vorteil zu, da meist schon nach wenigen Jahren eine angemessene Bodenwertverzinsung nicht mehr erreicht wird. Damit ergibt sich mit fortschreitender Laufzeit des Erbbaurechts ein Bodenwertanteil des Erbbaurechtsnehmers.
Die klassischen Wertermittlungsverfahren bei der Immobilienbewertung sind daher darauf ausgerichtet, den Gesamtwert des unbelasteten Grundstückes entsprechend den Vorteilen des Erbbaurechtsnehmers und komplementär hierzu den Nachteil des Erbbaurechtsgebers (Eigentümer) aufzuspalten.[3]
[1] vgl. Sandner, a.a.O. Seite 212ff.
[2] vgl. Kleiber, a.a.O. Seite 2220
[3] vgl. Kleiber, a.a.O. Seite 2242