Beim Reinertrag der baulichen Anlagen handelt es sich um einen bis zum Ende der geschätzten Restnutzungsdauer jährlich anfallenden Betrag.
Dieser Betrag wird mit dem Kapitalisierungsfaktor = Vervielfältiger = Ertragsvervielfältiger einer jährlich nachschüssigen Rente kapitalisiert, womit sich der Barwert des jährlich anfallenden Betrags ergibt. Dieser Barwert wird als Ertragswert der baulichen Anlagen bezeichnet.
Der Ertragswert ist immer dann mit dem Verkehrswert des Grundstücks identisch, wenn alle in das Wertermittlungsverfahren eingeführten Größen, wie Erträge, Bewirtschaftungskosten, Liegenschafszinssatz und Restnutzungsdauer, der aktuellen Lage auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag vollständig entsprechen [1].
In diesem Fall bedarf es keiner zusätzlichen Marktanpassung an den errechneten Wert im Sinne des § 7 Abs. 1, der vorschreibt, dass der Verkehrswert aus dem Ergebnis des herangezogenen Wertermittlungsverfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bemessen ist.
Der Vervielfältiger stellt somit die Verbindung zwischen dem in € benannten jährlichen Reinertrag der Immobilie und dem Ertragswert der Immobilie her.
Er ist abhängig von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz.
Andere Bezeichnungen für den Ertragsvervielfältiger sind zum Beispiel Vervielfältiger Kapitalisierungsfaktor und Rentenbarwertfaktor.
Die Formel hierzu lautet:
V nachschüssig =
wobei
q = Zinsfaktor = 1 + p/100
p = Liegenschaftszinssatz
n = Restnutzungsdauer
V = Vervielfältiger
Üblicherweise kann man den Vervielfältiger unmittelbar aus Tabellenwerken ablesen.
[1] vgl. Kleiber, a.a.O., Seite 944
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