Das Liquidationswertverfahren wird bei unwirtschaftlichen Immobilienobjekten angewandt, z.B. abrissreife Häuser, die aufgrund der mangelhaften Bausubstanz keinen Ertrag mehr liefern.
Als typischer Anwendungsfall des § 43 ImmoWertV2021 gilt ein bebautes Grundstück, bei dem die Bebauung und deren Reinertrag in einem Missverhältnis zur Wertigkeit des Grund und Bodens steht.
Das Missverhältnis kann seine Ursache unter anderem haben in einem erheblichen Instandhaltungsstau bzw. in gravierenden Baumängeln und infolgedessen sind die Reinerträge (aus Miete) in einem Maße vermindert, dass allein schon der Bodenverzinsungsbetrag höher ausfällt.
In derartigen Fällen würde jeder vernünftige Eigentümer grundsätzlich danach trachten, die Bebauung abzureißen und eine der Wertigkeit des Grund und Bodens angemessene Bebauung neu zu errichten.
Bei der Ermittlung des anzusetzenden Bodenwerts wird üblicherweise von Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke oder von entsprechenden Bodenrichtwerten ausgegangen. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass Objekte mit abbruchreifer Bausubstanz insoweit geringerwertig sind, als die Bausubstanz noch beseitigt werden muss.
Grundstücke mit baufälligen, nicht mehr benutzbaren Gebäuden oder sonstiger dem Verfall preisgegebener Bausubstanz gelten in der steuerlichen Bewertung als unbebaute Grundstücke (§ 72 Abs. 3 BewG).
Wertermittlungstechnisch kann es dahinstehen, wie derartige Grundstücke zu bezeichnen sind, in jedem Fall mindern die Baureste den Bodenwert, es sei denn die Nachfrage ist sehr hoch. Dann wird oftmals der ungeminderte Bodenwert gezahlt.
Wird zur Ermittlung des Bodenwerts von Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke oder von Bodenrichtwerten ausgegangen, so sind deshalb die Freilegungskosten in Abzug zu bringen (vgl. Abschn. 12 Abs. 2 BewR Gr). (vgl. Kleiber online digital Teil V, 3.3.1) .
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