Der Nießbrauch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 1030ff.). Möglich ist ein Nießbrauch zum Beispiel an einem Unternehmen, an Wertpapieren, an Kapitalbeteiligungen und an Grundstücken. Hier im Rahmen der Immobilienbewertung geht es natürlich um den Nießbrauch an einer Immobilie.
Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht mit Übernahme wiederkehrender Lasten.
Der Nießbraucher ist unter Ausschluss des Eigentümers zum Besitz der Sache berechtigt, er hat sie ordnungsgemäß zu bewirtschaften und zu unterhalten, darf sie jedoch nicht umgestalten oder wesentlich verändern.
Der Nießbrauch kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Die Dauer ist frei vereinbar. I.d. R. wird das Recht bei natürlichen Personen mit dem Ableben enden.
Das Nießbrauchrecht zu Gunsten natürlicher Personen ist weder vererblich noch übertragbar. Der Wert des Nießbrauchs ist daher von der Lebenserwartung des Berechtigten und der Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängig.
Ein Nießbrauch wird häufig im Rahmen von Schenkungen oder vorweggenommenen Erbregelungen vereinbart. Der Überlasser kann so unverändert die Früchte des bisherigen Eigentums ziehen. Der Nießbrauch mindert demzufolge den Verkehrswert einer Immobilie. Dies kann steuerlich sehr interessant sein, da durch den Abzug des Nießbrauchs vom Verkehrswert unter Umständen die Freibeträge bei Vermögensübertragung unterschritten werden können und somit erhebliche Schenkungssteuer gespart werden kann.
Im Rahmen der Wertermittlung soll der Gutachter daher i.d.R. den Verkehrswert (=Marktwert) der Immobilie unter Berücksichtigung des eingeräumten Nießbrauchs ermitteln. Der Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie erheblich, da im Falle eines theoretischen Verkaufs ein Käufer die Immobilie nicht eigennutzen könnte oder keine Mieten erzielen kann da diese dem Nießbraucher zustehen.
Grundlage der Wertermittlung des Rechts ist damit der wirtschaftliche Vorteil für den Berechtigten durch das Recht. Er besteht in den ersparten, üblicherweise zu zahlenden Mieten oder Pachten oder auch aus dem Grundstück zustehenden Erträgen und gegebenenfalls in der Ersparnis weiterer Aufwendungen (z.B. von sonst üblicherweise zu übernehmenden Bewirtschaftungskosten).
Auch Miteigentumsanteile an Wohnungseigentum können mit Nießbrauch belastet werden und de Nießbraucher übt hier in der Gemeinschaft Eigentümerrechte aus. Ansprüche der Miteigentümer richten sich jedoch an den Eigentümer, nicht an den Nießbraucher.
Die unterschiedlichsten Formen des Nießbrauch führen zu unterschiedlichen steuerlichen Auswirkungen, so dass eine steuerliche Beratung i.d.R. unerlässlich ist.
Die Wertermittlung des Nießbrauchs ist der einer Leibrente vergleichbar. Deshalb sollten die Leibrentenfaktoren, die die Erlebenswahrscheinlichkeit berücksichtigen, angewandt werden. Die Berechnung erfolgt mit Liegenschaftszinssätzen, nicht mit Kapitalzinssätzen, auf Basis des Nettoertrags (bei Renditeobjekten als Reinertrag).
Im Rahmen der Verkehrswertermittlung wird der Nießbrauch vom Gutachter mit bewertet. Dies ist nicht die Aufgabe des Notars der zwar wegen seiner Gebührenerhebung den Wert des Nießbrauchs meist in Höhe der Jahresmiete nach Vorgaben der Besteller ansetzt, was jedoch keinen steuerlichen Effekt hat.
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