Ein Bebauungsplan regelt die Art und Weise der möglichen Bebauung von parzellierten Grundstücken und die Nutzung der in diesem Zusammenhang stehenden von einer Bebauung frei zu haltenden Flächen.
Im Bebauungsplan legt eine Gemeinde als Satzung (Ortsgesetz) fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind. In der Regel besteht der Plan aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B). Nicht Teil der Satzung, aber im Rahmen des Verfahrens zwingend erforderlich ist eine Erläuterung, in der die Planintention dargelegt und in der jede zeichnerische und textliche Festsetzungen begründet werden muss (Begründung). Teil der Begründung ist auch der Umweltbericht (Bauleitplanung), wenn es sich um einen umweltprüfungspflichtigen Bebauungsplan handelt. Ein Bebauungsplan kann aber beispielsweise nur aus einem textlichen Teil mit Begründung bestehen.
Die Planzeichen sind nach der Planzeichenverordnung normiert, um die allgemeine Lesbarkeit zu gewährleisten; im Bedarfsfall können jedoch weitere Planzeichen entwickelt werden. Die textlichen Festsetzungen erfolgen i. d. R. auf Grundlage der Formulierungen im Baugesetzbuch (BauGB) und sind somit ebenfalls weitgehend normiert. Die Planzeichnung wird im Regelfall im Maßstab 1:500, bei größeren Plangebieten auch 1:1000 erstellt; als Grundlage dient eine amtliche Flurstückskarte der alle von der Planung betroffenen als auch die angrenzenden Flurstücke kenntlich zu machen sind. Das Plangebiet ist eindeutig abzugrenzen. Dies erfolgt in der Regel, in dem man sich an vorhandene Grundstücksgrenzen hält. (vgl. Wikipedia).
Von einem einfachen Bebauungsplan spricht man, wenn ein Bebauungsplan (BP) nicht alle mindestens erforderlichen Festsetzungen des § 30 (1) BauGB (s.u.) enthält. Der einfache BP wird vor allem dann eingesetzt, wenn Baulücken zu bebauen sind, d.h. wenn durch die umgebende Bebauung schon die in der Baulücke geplante beeinflusst wird (§ 34 BauGB: Einfügung in die bestehende Bebauung hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche; Erschließung muss gesichert sein).
Der qualifizierte Bebauungsplan (BP) enthält die (Mindest-)Festsetzungen (§30 (1) BauGB)
- Art und Maß der baulichen Nutzung
- Überbaubare Grundstücksfläche
- die örtlichen Verkehrsflächen
Über die Festsetzungen des einfachen BP hinaus kann er weitere Festsetzungen, wie sie in § 9BauGB „Inhalt des Bebauungsplanes“ genannt sind, enthalten.
Soweit beauftragt, wird der Gutachter im Rahmen der Verkehrswertermittlung bei der Bewertung der Immobilie Auskünfte über das bestehen eines B-Planes einholen.
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