Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht.
Durch die ImmowertV2010 wurde der Begriff “Qualitätsstichtag” erstmals ins Verordnungsrecht eingeführt und auch in die aktuelle ImmowertV2021 § 2 übernommen. Er wird entsprechend der in Wissenschaft und Praxis gängigen Verwendung als für den zugrunde zu legenden Grundstückszustand maßgeblicher Zeitpunkt definiert. Seine Einführung und Definition wird auch im Bericht als Möglichkeit empfohlen, die Verständlichkeit der Verordnung zu erhöhen Dies dient auch der Erfüllung der rechtlichen Anforderungen an die Wertermittlung, wie sie sich z.B. im Zusammenhang mit dem Zugewinnausgleich im Rahmen des ehelichen Güterrechts, bei der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen oder aus entschädigungsrechtlichen Vorschriften (vgl. insbesondere § 95 Absatz 2 BauGB) ergeben können. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist.
Der Zustand eines Grundstücks bestimmt sich nach der Gesamtheit der verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale).
“Grundstücksmerkmale” wird zum Oberbegriff für sämtliche den Grundstückszustand betreffende wertbeeinflussende Umstände bestimmt.
Zu den Grundstücksmerkmalen gehören insbesondere der Entwicklungszustand (§ 2 Absatz 3), die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung (§ 2 Absatz 3), die wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen (§ 2 Absatz 2), der abgabenrechtliche Zustand (§ 2 Absatz 3), die Lagemerkmale und die weiteren Merkmale .
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