Mit dem Inkrafttreten der ImmoWertV im Juli 2010 steht die Erarbeitung neuer Richtlinien an, die noch auf der alten WertV basierenden Wertermittlungsrichtlinien ersetzen. Dieser Prozess erfolgt sukzessive durch neue Richtlinien zu einzelnen Teilbereichen. Ein Teil der alten Regelung ist durch eine neue Sachwertrichtrichtlinie abgelöst worden. Gleichzeitig wurden neue Normalherstellungskosten (NHK 2010) eingeführt die die alten NHK 2000 ablösen sollen.
Nachfolgend stellen wir Ihnen die am 18.10.2012 im Bundesanzeiger bekannt gemachte Sachwertrichtlinie mit den NHK 2010 als PDF zum kostenlosen Download zur Verfügung.
Sachwertrichtlinie (Stand 18.10.2012)
Mit der neuen SW-RL kommen teils erhebliche Neuerungen auf die Wertermittlungspraxis und den Immobiliengutachter im Rahmen der Verkehrswertermittlung zu.
Neben der eigentlichen Richtlinie gibt es ein vollständig neues Tabellenwerk mit neuen Normalherstellungskosten, den „NHK 2010“. Damit sollen die derzeit in der Praxis noch angewendeten NHK 2000 abgelöst werden.
„Anders als beim Wechsel von den NHK 1995 zu den NHK 2000 war es bei dieser Umstellung nicht mehr mit einer reinen Umrechnung der Kostenkennwerte mittels Baupreisindex getan“ meint Christian Sauerborn, der im Hause Sprengnetter maßgeblich den Bereich der Sachwertermittlung betreut. „Es wurde vielmehr ein vollständig neues Zahlenwerk für die Immobilienbewertung zur Verfügung gestellt. Erste Tests mit den neuen Daten haben gezeigt, dass viele der in den NHK 2000 enthaltenen Probleme damit behoben sind.“ (Quelle Sprengnetter online)
Hinzu kommt die anstehende Aktualisierung der den NHK zugrunde liegenden Ausstattungsstandards. Die bis heute durch Immobiliengutachter angewendeten Tabellen haben ihren Ursprung teils noch in den 80er Jahren. Dies führt in der Praxis bei der Immobilienwertermittlung immer wieder zu Problemen bei der Bewertung im Sachwertverfahren von neuzeitlicher Bauweisen z.B. hochenergetisch gedämmte Passivhäusern, aber auch ganz allgemein bei der Darstellung für den Gutachtenleser, dass z.B. eine Zentralheizung regelmäßig „gehobener Standard“ sein solle.
Die neuen Standardbeschreibungen stellen auf aktuelle Bauweisen ab, mit zusätzlichen Hinweisen zur Einordnung älterer Gebäude. Die neuen NHK erleichtern somit dem Sachverständigen für die Immobilienbewertung die marktgerechte Bewertung neuzeitlicher Bauweisen im Sachwertverfahren.
Natürlich werden mit der neuen Sachwertrichtlinie auch Modelländerungen umgesetzt. So wird z.B. die in der ImmoWertV bereits verankerte lineare Alterswertminderung aufgenommen. Durch diese und weitere Modelländerungen, aber natürlich auch durch die neuen Kostenkennwerte an sich, werden für die Anwendung der neuen Sachwertrichtlinie inkl. der NHK 2010 neue, modellkonforme Sachwertfaktoren benötigt. So lange diese aber nicht vorliegen, ist in der Praxis noch die Anwendung der NHK 2000 zu empfehlen, da im Rahmen der Verkehrswertermittlung eine Modellkonformität gewahrt sein muss.
Da die Gutachterausschüsse die Sachwertfaktoren (=Marktanpassungsfaktoren) noch nicht abgeleitet haben, ist der Immobilienbewerter gehalten noch nach der alten Methode den Verkehrswert zu ermitteln, das aber ebenfalls bei sachgerechter Anwendung ein gutes Verkehrswertergebnis bei der Immobilienbewertung liefert.
Die wichtigste Anforderung an marktkonforme Wertermittlungsverfahren lautet: Es muss in dem Modell bewertet werden, in dem die Daten abgeleitet wurden. Diese von Hans Otto Sprengnetter bereits 1978 aufgestellte Modellanforderung wird nun von der Sachwertrichtlinie umgesetzt.
Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach der ImmoWertV. Ihre Anwendung soll die Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen. Diese Hinweise gelten ausdrücklich auch für die Ermittlung der Sachwertfaktoren. Die Sachwertrichtlinie ersetzt die entsprechenden Regelungen der derzeit noch gültigen WertR 2006. Damit beginnt die sukzessive Ablösung der WertR durch Richtlinien zu einzelnen Teilbereichen. Der Sachwertrichtlinie sollen Richtlinien zum Vergleichswertverfahren, zur Bodenwertermittlung und zum Ertragswertverfahren folgen. Im letzten Schritt werden die Einzelrichtlinien dann wieder zu einer WertR zusammengefasst.
Einen wichtigen Teil der Sachwertrichtlinie bilden die neuen Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010). Die neuen NHK 2010 unterscheiden bei den einzelnen Gebäudearten zwischen bis zu fünf Gebäudestandards (bislang als Ausstattungsstandard bezeichnet), die nun als Standardstufen 1 bis 5 bezeichnet werden. Es erfolgt keine Differenzierung mehr in Gebäudebaujahrsklassen. Die Baunebenkosten sind in den NHK 2010 bereits enthalten. Auf eine Regionalisierung der Herstellungskosten wird bewusst verzichtet. Diese erfolgt über die Marktanpassung.
Bei der Wertermittlung ist die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Dachgeschosses zu berücksichtigen. Diese ist im Wesentlichen abhängig von Dachneigung, Giebelbreite und Drempelhöhe (Kniestock). Ein fehlender Drempel verringert die Wohnfläche und ist deshalb in der Regel wertmindernd zu berücksichtigen. Ein ausgebauter Spitzboden (zusätzliche Ebene im Dachgeschoss) ist durch Zuschläge zu berücksichtigen. Über die Höhe des entsprechenden Abschlags bzw. Zuschlags macht die Richtlinie jedoch keine weitere Angaben. Die Sachwertrichtlinie schreibt die Anwendung der linearen Alterswertminderung vor. Nur aus Gründen der Modellkonformität kann hiervon abgewichen werden. Meist wird daher mangels geeigneter Sachwertfaktoren die auf Basis der linearen Abschreibung ermittelt wurden, noch auf die Abschreibung nach Ross abgestellt.
Die neuen Sachwertfaktoren liegen teils deutlich höher als die im bisherigen Modell. Dies ist insbesondere in den niedrigeren Sachwerten die sich aus Anwendung der NHK 2010 ergeben, der geänderten Alterswertminderung sowie der tlw. verkürzten Gesamtnutzungsdauer geschuldet. Die wichtigste Anforderung an marktkonforme Wertermittlungsverfahren lautet: Es muss in dem Modell bewertet werden, in dem die Daten abgeleitet wurden. Diese von Hans Otto Sprengnetter bereits 1978 aufgestellte Modellanforderung wird nun von der Sachwertrichtlinie umgesetzt. Weiterhin wird die maximale Gesamtnutzungsdauer von 100 auf 80 Jahre abgesenkt, was allerdings bei den meisten Gutachtern im Rahmen der Verkehrswertermittlung schon immer gemacht wurde, da es heute kaum noch Gebäude gibt, die wirtschaftlich mehr als 80 Jahre genutzt werden können.
Zur Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anlagen wird gemäß Nr. 4.1 der Sachwertrichtlinie von den Herstellungskosten ausgegangen, die unter Beachtung wirtschaftlicher Gesichtspunkte für die Errichtung eines dem Wertermittlungsobjekt in vergleichbarer Weise nutzbaren Neubaus am Wertermittlungsstichtag unter Zugrundelegung neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen aufzuwenden wären, und nicht von historischen Rekonstruktionskosten.
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