Umgriffsfläche

Bei Grundstücken, deren Fläche wesentlich größer ist, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht , sind im Zusammenhang mit der Ermittlung des Bodenwerts der Grund und Boden zunächst flächenmäßig zu sondieren (Bodensondierung):

a) Zunächst muss die Grundstücksfläche mosaikmäßig aufgeteilt werden, wenn das Grundstück wesentlich größer
ist, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht, und eine zusätzliche Nutzung oder
Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich ist. Dabei kommt es nicht darauf an, dass die zusätzlich nutzbare
Teilfläche baulich nutzbar ist. Jede irgendwie geartete selbständige Nutzbarkeit, die neben der baulichen Nutzung,
auf dem Grundstücksmarkt einen „Markt“ hat, kommt in Betracht. Liegt ein solcher Fall vor, muss das Grundstück
aufgeteilt werden
– in die der Bebauung zurechenbare Teilfläche (bebaute Fläche einschließlich Umgriffsfläche) und
– in die selbständig nutzbare(n) Teilfläche(n).

b) Die Teilflächen können und haben tatsächlich auch vielfach eine unterschiedliche Wertigkeit schon auf Grund
eines unterschiedlichen Entwicklungszustands. Bei einem übertiefen Grundstück mit straßenseitiger Bebauung
kommt dem vorderen Grundstücksteil i.d.R. eine Baulandqualität zu , während
das Hinterland einen anderen Entwicklungszustand aufweisen kann oder zumindest auf Grund der
Grundstückstiefe im Wert gemindert ist und z.B. nur als Gartenland anzusetzen ist.

Die Teilfläche ist daher durch den Immobiliengutachter wertmäßig gesondert zu berücksichtigen und bleibt insbesondere bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags unberücksichtigt. (vgl. Kleiber-digital-online Teil V, Ziffer 2.3.2).