Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung und die Einsetzung eines gerichtlich bestellten Verwalters wird der Erhalt des Grundstückswerts bis zur Zwangsversteigerung gesichert.
Voraussetzungen einer Zwangsverwaltung sind grundsätzlich:
Antrag eines Gläubigers des Grundstückeigentümers,
Zahlungstitel, vollstreckbares Grundpfandrecht, sonstiger Schuldtitel gern. § 794 ZPO
Vollstreckungsklausel
Zustellung
genaue Grundbuchbeschreibung des zu beschlagnahmenden Grundstücks im Antrag,
Nachweis gem. § 17 ZVG durch Zeugnis des Grundbuchamtes oder beglaubigte Grundbuchabschrift, dass der Eigentümer
auch der Schuldner ist,
verfahrenseinleitender Anordnungsbeschluss.
Im Zwangsverwaltungsverfahren wirkt die Beschlagnahme unmittelbar und sofort auf das Mietverhältnis.
Der gerichtlich bestellte Zwangsverwalter rückt anstelle des Eigentümers/Schuldners, der sein Benutzungs- und Verwaltungsrecht verliert, in die Vertragsrechte und -pflichten ein. Mietverträge wirken sofort für und gegen ihn, sofern bei Anordnung der Beschlagnahme der Mietgegenstand bereits an den Mieter überlassen ist.
Der Zwangsverwalter ist mit einigen Einschränkungen Rechtsnachfolger des Schuldners bezüglich des von ihm verwalteten Vermögens, des beschlagnahmten Grundbesitzes.
Der Eigentümer verliert einen Teil seiner Eigentumsrechte, insbesondere die Nutzung, wie die Möglichkeit der Vermietung.
Diese wird quasi nun durch den Gläubiger des Eigentümers, der Vermieter war, in der Person des Zwangsverwalters ausgeübt.
Miete, Nutzungsentschädigung, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, aber sich noch im Besitz des ehemaligen Mieters befindet, sind ab dem Zeitpunkt der Kenntnis des Mieters oder Nutzers von der Beschlagnahme oder ab der Zustellung des gerichtlichen Zahlungsverbots nur noch an den Zwangsverwalter zu bezahlen. Die Zahlung an den bisherigen Vermieter hat keine schuldbefreiende Wirkung mehr, §§ 148, 146, 20 ZVG i. V. m. § 1.123 ff. BGB.
Hat der bisherige Vermieter vor der Beschlagnahme vom Mieter eine Sicherheitsleistung erhalten, so haftet gern. § 152 ZVG nun auch der Zwangsverwalter für die Rückgabe, wenn das Mietverhältnis während des Zwangsverwaltungsverfahrens endet. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt hat oder nicht.
Der Zwangsverwalter kann die Herausgabe einer Kaution beim Eigentümer erzwingen, hierfür genügt als Vollstreckungstitel der Anordnungsbeschluss mit der Besitzverschaffungsermächtigung. Er muss somit nicht gesondert klagen.
Der Zwangsverwalter haftet aber nicht unbeschränkt. Er hat die Kaution nur zurück zu erstatten, wenn das Mietverhältnis nach der Beschlagnahme im Zwangsverwaltungsverfahren endet, bei einer früheren Beendigung gilt dies nicht.
Der Zwangsverwalter ist zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet, wenn entsprechende vertragliche Vereinbarungen im Mietvertrag bzw. wegen der Heizkostenverordnung bestehen. Der Zwangsverwalter ist auch zur Erstattung von Guthaben verpflichtet. Die Abrechnungspflicht soll sich nach Auffassung des BGH auch auf Zeiträume vor Beschlagnahmewirksamkeit erstrecken, und zwar nicht nur auf bereits begonnene, aber erst nach der Beschlagnahme endende, sondern auch vor Beginn der Verwaltung bereits beendete Abrechnungsperioden, für die der Eigentümer seiner Abrechnungspflicht nicht nachgekommen ist.
Das Zwangsverwaltungsverfahren kann aus folgenden Gründen enden:
Rücknahme des Gläubigerantrags,
Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungsverfahren,
Befriedigung der Gläubigeransprüche.
Formal bedarf es jeweils eines förmlichen Aufhebungsbeschlusses des Vollstreckungsgerichts, § 161 ZVG.
Quelle: Dr. Stangl in Immobilien Vermieten u. Verwalten 12/2010
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