Die Notwendigkeit bei einer Verkehrswertermittlung einer Aufteilung übergroßer Grundstücke kann sich sowohl bei dem Wertermittlungsobjekt als auch bei den Vergleichsobjekten stellen. Unterließe man dies bei den Vergleichsobjekten, so wäre der daraus ermittelte durchschnittliche Quadratmeterwert verfälscht. Allenfalls in dem (wohl mehr theoretischen) Ausnahmefall, dass die Vergleichsobjekte die gleichen Anteile unterschiedlich wertiger Teilflächen aufweisen wie das Wertermittlungsobjekt, könnte die Aufteilung unterbleiben.
Bei der Aufteilung übertiefer Grundstücke in Teilflächen unterschiedlichen Entwicklungszustands nach Vorder- und Hinterland stellt sich immer die Frage, wo die Grenze zu ziehen ist.
Soweit es sich bei dem Vorderland um baureife Flächen handelt, orientiert sich die Trennlinie zwischen dem baureifen Vorderland und dem Hinterland grundsätzlich am Ende der Fläche, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar ist, zuzüglich der Freifläche, die für die bauliche Nutzung erforderlich ist. (vgl. Kleiber digital-online Teil V, Ziffer 3.5.2).
Eine Besonderheit liegt bei übertiefen Grundstücken vor, die eine sog. Hinterlandbebauung zulassen und ein selbstständig nutzbares Hinterliegergrundstück – oftmals als sog. „Pfeifengrundstück“ benannt – gebildet werden kann.
Als baureifes Land können hinterliegende Grundstücke bzw. Grundstücksteile, auch wenn für sie im Bebauungsplan eine bauliche Nutzung festgesetzt ist, nur eingestuft werden, wenn ein Zugang zur Erschließungsanlage ggf. über ein fremdes Grundstück mittels eines Wegerechtes gesichert ist Im Rahmen der Immobilienbewertung ist daher durch den Gutachter immer zu prüfen, ob die komplette Grundstücksfläche zum objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert oder Vergleichswert anzusetzen ist oder nur eine Teilfläche.
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