(geregelt in §§14, 24, 25 der ImmoWertV2021)
Beim Vergleichswertverfahren wird im Rahmen der Immobilienbewertung versucht, den Verkehrswert aus Vergleichspreisen (Kaufpreisen) abzuleiten, die für gleichartige Objekte, möglichst zeitgleich, erzielt wurden. Diesem Verfahren sollte der Vorzug gegeben werden, sofern geeignete zeitnahe Vergleichspreise in ausreichender Zahl vorliegen.
Dies gelingt am ehesten bei unbebauten Grundstücken. Bei bebauten Grundstücken sind i.d.R. Vergleichsobjekte weniger leicht zu finden, da Immobilien keine Fließbandprodukte sind und jedes Grundstück eine eigene Individualität ausweist.
Selbst bei äußerlicher Gleichheit (wie z.B. bei Reihenhäusern) können sich Immobilien erheblich durch unterschiedliche Ausstattung, Lage des Grundstückes und Unterhaltungszustand des Gebäudes unterscheiden. In der Praxis steht daher meist die Anwendung des Ertrags- und Sachwertverfahrens im Vordergrund.
Soweit sinnvoll, wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung insbesondere bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern in größeren Anlagen ein Einblick in die Kaufpreissammlung beim Gutachterauschuss vorgenommen um zeitnahe Verkäufe zu ermitteln, welche für die Immobilienbewertung herangezogen werden können.
Auch wenn keine unmittelbare Vergleichbarkeit gegeben ist, können durch die Ermittlung von Vergleichspreisen Plausibilitäten hergestellt werden zur Unterstützung des Verkehrswertes.
Der vorläufige Vergleichswert kann ermittelt werden
- auf Grundlage einer statistischen Auswertung einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen oder
- durch Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors oder eines objektspezifisch angepassten Bodenrichtwerts mit der entsprechenden Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts.