(geregelt in den §§ 35-36ff. ImmowertV2021)
Das Sachwertverfahren kommt meist dann zur Anwendung, wenn die Ersatzbeschaffungskosten der Immobilie nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs preisbestimmend sind. Dies sind hauptsächlich eigen genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei deren Nutzung steht nicht der Ertrag, sondern der persönliche Nutzen, wie z.B. das „schönere Wohnen“ im Vordergrund.1
Ausgangspunkt sind für die Ermittlung des Sachwertes die Kosten, die für die Neuerrichtung einer baulichen Anlage ersatzweise aufzubringen wären und der Bodenwert.
Gemeint sind jedoch nicht die Rekonstruktionskosten, sondern die neuzeitlichen Ersatzbeschaffungskosten unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten bei Berücksichtigung der technischen Entwicklung.
Die häufig auch heute noch geübte Praxis, den errechneten Sachwert mit dem Verkehrswert gleichzusetzen, ist meist nicht sachgerecht, da der Verkehrswert vom Grundstücksmarkt bestimmt wird. D.h. danach, wie viel Geld ein potentieller Kaufinteressent üblicherweise für das Objekt zahlen würde, oder anders ausgedrückt, wie viel ihnen die Immobilie wert ist.
Das kann häufig wesentlich weniger sein, als der Sachwert. Das ist häufig bei sehr großen, gut ausgestatteten Einfamilienhäusern der Fall, wo der Sachwert deutlich höher liegt als der erzielbare Kaufpreis am Markt insbesondere im ländlichen Bereich. In solchen Fällen ist eine Anpassung an die Marktlage durch die Anwendung der von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Sachwertfaktoren zwingend notwendig.
1vgl. Kleiber, a.a.O. S. 1736
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