Sachwertfaktoren sind Faktoren, mit denen der nach den Vorschriften des § 35 (3) ImmoWertV2021 abgeleitete (vorläufige) Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und somit an den Verkehrswert (Marktwert) angeglichen werden soll (Marktanpassung).
Sachwertfaktoren stellen zugleich einen Modell- bzw. Systemkorrekturfaktor dar, wenn die angewandte Methodik der Sachwertermittlung mängelbehaftet ist. Sachwertfaktoren werden von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen abgeleitet.
Die Begriffe „Marktanpassungsfaktor“, „Marktanpassungszu- und -abschlag“ vermitteln dagegen den Eindruck, als ginge es nur darum, mithilfe dieser Größen die „Lage auf dem Grundstücksmarkt“ in die Sachwertermittlung einzubringen. Da sie zugleich Korrekturfaktoren sind, mit denen auch System- oder Modellfehler der Sachwertermittlung ausgeglichen werden, ist der vom Gesetzgeber mit § 195 Abs. 5 Nr. 2 BauGB eingeführte und vom Verordnungsgeber übernommene Begriff des „Sachwertfaktors“ vorzuziehen.
Mit Sachwertfaktoren wird auch ein Einfluss der bei Erwerb eines Grundstücks anfallenden Grundstückstransaktionskosten erfasst. Denn diese gehen in die zur Ermittlung der Sachwertfaktoren herangezogenen Vergleichspreise ein. Dementsprechend wird mit der Anwendung der so ermittelten Sachwertfaktoren ein Einfluss der Grundstückstransaktionskosten – wie groß er auch immer sein mag – indirekt berücksichtigt, ohne dass es dafür eines besonderen Rechenschritts bedarf.
Zur Marktanpassung „sind“ nach § 35 ImmowertV2021 insbesondere die vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte aus der ausgewerteten Kaufpreissammlung abgeleiteten und (i.d.R.) in dessen Grundstücksmarktbericht veröffentlichten einschlägigen Sachwertfaktoren heranzuziehen. Ersatzweise kann auf entsprechende für vergleichbare Gemeinden abgeleitete Sachwertfaktoren insbesondere benachbarter Gutachterausschüsse zurückgegriffen werden.
Stehen dem Sachverständigen keine vom Gutachterausschuss empirisch abgeleiteten Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung, so kann er sich entsprechende Erfahrungswerte durch vergleichbare Marktbeobachtungen verschaffen, d.h. der Sachverständige ist gut beraten, wenn er die Angemessenheit seiner Marktanpassungsfaktoren ständig überprüft, indem er die auf der Grundlage der von ihm erstellten Gutachten getätigten Grundstückskäufe mit dem von ihm ermittelten „Sachwert“ vergleicht.
(Quelle: Kleiber digital online)
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