„Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Verordnung, die Wohnflächen definiert und ihre Berechnung regelt. Die Verordnung bezieht sich dabei dezidiert auf Mietwohnraum im Zusammenhang mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG), dort „sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden“. Sie ist seit 1. Januar 2004 in Kraft.
Die Wohnflächenverordnung basiert auf den §§ 42–44 der II. Berechnungsverordnung (BV) und löst diese ab. Berechnungen, die vor 2004 auf Basis der alten Regelung erstellt wurden, bleiben weiterhin gültig, solange keine baulichen Änderungen vorgenommen werden, die eine Neuberechnung erforderlich machen.
Unterschiede zu den vorhergehenden Regelungen sind:
In der Regel wird die Grundfläche von Balkonen, Loggien und Terrassen zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet.[3] Ein Sichtschutz (sogenannter „gedeckter Freisitz“) wird bei Terrassen nicht mehr vorausgesetzt. Der Begriff des Freisitzes ist aus der II. BV. nicht übernommen worden.
Ein genereller Abzug für Wandputz in Höhe von 3 % ist nicht mehr vorgesehen, da die Wohnfläche nach lichten Maßen zu berechnen ist. In die Flächenermittlung können jetzt auch Erker und Wandschränke einbezogen werden, selbst wenn deren Grundfläche kleiner als 0,5 m² ist.
Auch die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen werden berücksichtigt, wenn ihre Höhe unter 1,5 m bleibt, weil sie dann als Ablagemöglichkeit nutzbar sind. Sind sie höher als 1,5 m und ist ihre Grundfläche dabei größer 0,1 m² bleiben sie gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV unberücksichtigt.[4]
Soweit Wintergärten nicht beheizbar sind, können sie lediglich zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden. Beheizbare Wintergärten zählen komplett zur Wohnfläche“ (Quelle Wikipedia).
Obwohl die Größe objektiv am einfachsten feststellbar ist, wird bisher weder bei Wohnraummieten – außer beim preisgebundenen Wohnraum- noch bei Gewerberaummieten ein einheitlicher Berechnungsmaßstab praktiziert bzw. verbindlich vorgeschrieben.[1]
Dies führt zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten mit unterschiedlichen Ergebnissen. In derartigen Fällen sollte jedoch primär die allgemeine Verkehrssitte im Vordergrund stehen, wie dies die Rechtsprechung auch zunehmend praktiziert.[2]
Derzeit bieten sich folgende Normen bzw. Vorschriften für Flächenberechnungen von Wohnraum an:
• DIN 283 März 1951 (Blatt 1)/Februar 1962 (Blatt 2) sowie Ausgabe 1987
• DIN 277 (Juni 1987)
• Zweite Berechnungsverordnung §§ 42-44
( II. BV vom 1.1.1979, abgelöst durch die Wohnflächenverordnung ab 1.1.2004)
Bei Wohnraummieten wird im Wesentlichen auf die DIN 283 und die II. BV Bezug genommen und auf die Wohnflächenverordnung.
Die DIN 277 hat vorerst nur bei Gewerbeflächen Eingang gefunden, wobei aber auch hier Berechnungen nach den beiden anderen Regelungen (DIN 283 und II.BV) anzutreffen sind.
Im Folgenden werden daher zum besseren Verständnis die möglichen Berechnungsformen kurz dargestellt (klicken Sie auf den Link):
DIN 283, DIN 277 und die Zweite Berechnungsverordnung
[1] vgl. Dröge, Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 2. Auflage 1999, Seite 14 ff.
[2] BGH, 11.7.1997-VZR 246/96, ZMR 1997, 663, zitiert bei Dröge