Wertermittlungsstichtag ist nach § 2 Absatz 4 der ImmoWertV2021 der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung beziehen soll, d.h., die zu diesem Zeitpunkt auf dem Grundstücksmarkt vorherrschenden allgemeinen Wertverhältnisse sollen maßgebend sein.
Dies kann ein gegenwärtiger, aber auch – im Falle einer sog. retrograden Verkehrswertermittlung – ein zurückliegender Zeitpunkt, jedoch kein in der Zukunft liegender Zeitpunkt sein. Denn der Gutachter kann nicht „vorhersehend“ mit der gebotenen Sicherheit die künftige Entwicklung auf dem Grundstücksmarkt prognostizieren.
Indessen kann der Wertermittlung aber durchaus ein Zustand des Grundstücks zu Grunde gelegt werden, wie er sich nach konkreten Anhaltspunkten voraussichtlich in der Zukunft darstellt. Dies kann zum Beispiel auf der Grundlage eines zur Realisierung anstehenden Bebauungsplans erfolgen.
Bei einer Verkehrswertermittlung zu einem Stichtag in der Vergangenheit (oftmals bei Bestimmung des Zugewinnausgleichs im Rahmen von Scheidungen notwendig oder bei Gutachten zum Todestag eines Erblassers im Rahmen von Pflichtteilsansprüchen) dürfen auch nur die Marktdaten und sonstige für die Wertermittlung bedeutsamen Erkenntnisse herangezogen werden, die bis zu diesem Zeitpunkt dem Grundstücksverkehr und auch umsichtig handelnden Käufern und Verkäufern zugänglich waren und von denen man erwarten kann, dass sie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr Beachtung finden.
§ 53 Absatz 1 stellt klar, dass es für die Eröffnung des zeitlichen Anwendungsbereichs der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht auf den Wertermittlungsstichtag,
sondern auf die Gutachtenerstellung ankommt. Dies wurde ausdrücklich geregelt, da die Rechtsprechung zur Vorläuferverordnung zum Teil eine andere Ansicht
vertreten hat. Dass für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab dem 1. Januar 2022 die geltende Immobilienwertermittlungsverordnung gilt,
ergibt sich aus § 54 und bedurfte keiner gesonderten Klarstellung im Verordnungstext.