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Alterswertminderung

Der sich im Rahmen der Immobilienbewertung / Gutachtenerstellung im sogenannten Sachwertverfahren ergebende Wert eines Gebäudes auf Grundlage der NHK 2010 (Normalherstellungskosten) ist der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Gebäudesachwert eines neu erbauten Gebäudes. Sofern es sich um ein älteres Gebäude handelt, ist der Herstellungswert entsprechend dem Alter des Gebäudes bei der Immobilienbewertung / Verkehrswertermittlung zu mindern. Jedes Gebäude unterliegt einem altersbedingten Werteverzehr

= infolge abnutzungsbedingter Alterung und Verschleiß von Bauteilen und Baustoffen

= und infolge der wegen zunehmenden Alters verminderten wirtschaftlichen Nutzbarkeit.

Die Alterswertminderung wird in einem Vomhundertsatz des Gebäudeherstellungswerts ausgedrückt.

§ 38 ImmowertV2021 regelt die Alterswertminderung und tritt an die Stelle des bisherigen § 23 ImmoWertV 2010. Abweichend von der ImmoWertV 2010 wird statt von gleichmäßiger Wertminderung entsprechend dem Sprachgebrauch der Praxis von einer linearen Alterswertminderung gesprochen. Anders als nach der bisherigen Regelung ImmoWertV 2010 soll die Wertminderung nicht nur in der Regel, sondern stets linear zu ermitteln sein.

Dies entspricht weitgehend der in der Praxis bereits bestehenden Vorgehensweise und ist auch für eine einheitliche Wertermittlung notwendig. Wenn bei zurückliegenden Stichtagen der Sachwertfaktor auf Grundlage einer anderen Alterswertminderung ermittelt wurde, ist indes diese abweichende Alterswertminderung aufgrund des übergeordneten Grundsatzes der Modellkonformität auch bei Anwendung des § 38 anzusetzen (§ 10 Absatz 2).

vgl. S.120 „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)“

Die Berechnung der Alterswertminderung erfolgt durch folgende Formel: Alter/Gesamtnutzungsdauer * 100

z.B. Alter des Gebäudes 50 Jahre, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre = 62,5 %.

Gemäß § 36 ImmowertV2021 soll zur Berechnung des vorläufigen Sachwertes der baulichen Anlagen die durchschnittlichen Herstellungskosten mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor multipliziert werden.

Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer und wird beim Sachwertverfahren mit den ermittelten Herstellungskosten (Neubaukosten) multipliziert.

Alterswertminderungsfaktor = RND/GND x durchschnittliche Herstellungskosten , wobei GND = Gesamtnutzungsdauer; RND = Restnutzungsdauer

Beispiel: Alter 50 Jahre, GND 80 Jahre, somit RND 30 Jahre = 30/80 = 0,375 = Alterswertminderungsfaktor

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