§ 38 ImmowertV2021 regelt die Alterswertminderung und tritt an die Stelle des bisherigen § 23 ImmoWertV 2010. Abweichend von der ImmoWertV 2010 wird statt von gleichmäßiger Wertminderung entsprechend dem Sprachgebrauch der Praxis von einer linearen Alterswertminderung gesprochen. Anders als nach der bisherigen Regelung ImmoWertV 2010 soll die Wertminderung nicht nur in der Regel, sondern stets linear zu ermitteln sein.
Dies entspricht weitgehend der in der Praxis bereits bestehenden Vorgehensweise und ist auch für eine einheitliche Wertermittlung notwendig. Wenn bei zurückliegenden Stichtagen der Sachwertfaktor auf Grundlage einer anderen Alterswertminderung ermittelt wurde, ist indes diese abweichende Alterswertminderung aufgrund des übergeordneten Grundsatzes der Modellkonformität auch bei Anwendung des § 38 anzusetzen (§ 10 Absatz 2).
vgl. S.120 „Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV)“
Die Berechnung erfolgt durch folgende Formel: Alter/Gesamtnutzungsdauer * 100 z.B. Alter des Gebäudes 50 Jahre, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre = 62,5 %.
Gemäß § 36 ImmowertV2021 soll zur Berechnung des vorläufigen Sachwertes der baulichen Anlagen die durchschnittlichen Herstellungskosten mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor multipliziert werden.
Der Alterswertminderungsfaktor entspricht dem Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer und wird beim Sachwertverfahren mit den ermittelten Herstellungskosten (Neubaukosten) multipliziert.
Alterswertminderungsfaktor = RND/GND x durchschnittliche Herstellungskosten , wobei GND = Gesamtnutzungsdauer; RND = Restnutzungsdauer
Beispiel: Alter 50 Jahre, GND 80 Jahre, somit RND 30 Jahre = 30/80 = 0,375 = Alterswertminderungsfaktor