Verkehrswertgutachten

Für Sie fertigt unser Büro mit festangestellten und freiberuflichen Mitarbeitern Verkehrswertgutachten, Marktwertermittlungen, Immobilienbewertungen im gesamten Rhein-Main-Gebiet, in Rheinland-Pfalz, sowie Hessen an.

Jährlich werden von uns weit mehr als 100 Gutachten für private Auftraggeber, Firmen, Nachlassverwalter, Betreuer, Steuerberater sowie Amts- und Landgerichte erstellt, die Ihnen eine hohe Markttransparenz und Methodenkompetenz im Sinne einer nachvollziehbaren Bewertung mit marktgerechten Verkehrswerten / Marktwerten sichern.

Häufig werden Gutachten als Grundlage für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen und zu Preisverhandlungen erstellt.

Gründe bzw. Bewertungsanlässe für ein Verkehrswertgutachten können sein:

• Erbschaftsstreitigkeiten
• Nachlassregelungen und Schenkungen
• Gutachten zwecks Vorlage beim Finanzamt z.B. wegen Erbschafts- oder Schenkungssteuer
• Scheidung
• Betriebliche Zwecke z. B. bei Betriebsaufgabe/Übernahme von Immobilien in das Privatvermögen
• Betreuungsfälle z. B. wenn Immobilien im Rahmen der Betreuung veräußert werden müssen
• Erbschaftssteuerliche Zwecke, ist z.B. der tatsächliche Verkehrswert geringer als der pauschal ermittelte
  Wert, kann dies durch ein Gutachten nachgewiesen werden.
• Gerichtliche Zwecke im Rahmen von Streitigkeiten über den Verkehrswert
• Bewertung von Grundstücksbelastungen, z. B. Wohnungsrechte – Nießbrauch – Wegerechte etc.
• Bewertung von Erbbaurechten
• Bilanzierungszwecke im Rahmen von IAS/IFRS/HGB
• Beleihungszwecke für Kreditinstitute

Immobilien: Wann fertigen wir Verkehrswertgutachten an?

Unser Büro bietet Verkehrswertgutachten (=Marktwertgutachten) für viele Arten von Immobilien an:

• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Wohn- und Geschäftshäuser
• Eigentumswohnungen
• Erbbaurechte
• Boardinghäuser
• Logistikimmobilien
• Fachmarktzentren
• Discountmärkte
• Sonderimmobilien
• unbebaute Grundstücke
• Gewerbeobjekte
• Lagerhallen
• Bürohäuser
• Läden
• Hotels

Wie fertigen wir Verkehrswertgutachten an?

In Abhängigkeit von der Art Ihrer Immobilie wähle ich das passende Verfahren zur Bestimmung des Verkehrswert aus:

• Vergleichswertverfahren Für alle Immobilien anwendbar, sofern ausreichende Vergleichspreise vorliegen, überwiegend bei Bodenwerten.
• Ertragswertverfahren Meist bei ertragsorientierten Immobilien, z. B. Mehrfamilienhäuser, Büros etc.
• Sachwertverfahren Meist bei eigengenutzten Immobilien wie Einfamilienhäuser bzw. Zweifamilienhäuser

Diese Verfahren sind gesetzlich geregelt in der Wertverordnung und den Wertrichtlinien und deren Anwendung ist grundsätzlich gleichrangig nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urt. vom 15.06.65).

Dennoch hat der Sachverständige das jeweils anzuwendende Verfahren nach Lage des Einzelfalls unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalles auszuwählen. Dieser Grundsatz ist auch auf andere in der WertV (jetzt ImmoWertV) nicht explizit geregelten Verfahren (z.B. discounted Cashflow-Verfahren (=Barwertverfahren), Residual-verfahren etc.) anzuwenden (vgl. Kleiber/Simon/Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar von 2002, 4. Aufl. S. 915 ff.).

Der Sachverständige ist grundsätzlich frei in der Wahl seines Schätzverfahrens und die Auswahl liegt in seinem sachverständigen Ermessen. Bei der Auswahl muss sich jedoch der Gutachter den allgemein anerkannten Regeln der Wertermittlungslehre bedienen und zu diesem Zweck alle ihm zugänglichen Erkenntnisquellen sachgerecht auswerten und nachvollziehbar darstellen. Daher ist es z.B. in der Regel nicht sachgerecht, wenn auch häufig noch in der Praxis von Sachverständigen (auch von vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen!!!) anzutreffen, ein ertragsorientiertes Mehrfamilienwohnhaus nur als Sachwertobjekt zu bewerten.

Preisberechnung

Die Preise für Gutachten sind abhängig vom Arbeitsumfang Ihres Auftrages und können pauschal vereinbart werden.

Grundsätzlich hängt die Höhe des Honorars vom Umfang des gewünschten Immobiliengutachtens, der Art des Objektes und der Entfernung zwischen meinem Büro und Ihrer zu bewertenden Immobilie ab. Entfernungen über 40 km von meinem Standort nur nach Vereinbarung. Ich bitte um Ihren Anruf oder Ihre Anfrage über unsere Homepage mit einigen Angaben zum Objekt, damit ich Ihnen ein Angebot machen kann. Eine kurze Beratung ist kostenlos und Sie erfahren, welche Art von Immobiliengutachten für Sie das richtige ist und was es kostet.

Falls Sie per E-Mail anfragen, dann geben Sie bitte unbedingt den Grund für das Immobiliengutachten an (z. B. Scheidung, Nachlassangelegenheit, Betreuung, Finanzamt, Verkauf etc.) und die Art der Immobilie (z.B. Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, Gewerbeimmobilie etc.). In der Regel erhalten Sie zeitnah ein Angebot zu einem garantierten pauschalen Festpreis ohne versteckte Nebenkosten.

Auf Wunsch kann der für den Verkauf in der Regel zwingend benötigte Energieausweis im Rahmen der Begutachtung für Ein-/Zweifamilienhäuser gegen Mehrpreis mit angefertigt werden.

Angebotsformular und erforderliche Unterlagen

Energieausweis

Ausschließlich im Rahmen der Gutachtenerstellung für Ihre Immobilienbewertung biete ich Ihnen an, als geprüfter Energiewert-Experte den bei Verkauf eines Wohngebäudes ab 01.05.2014 zwingend benötigten Energieausweis mit unserem Kooperationspartner Sprengnetter goValue anzufertigen. Ab 01.5.2015 gilt die Nichtvorlage als Ordnungswidrigkeit und kann mit einer Geldbuße bestraft werden.

Sie erhalten einen offiziellen, der Verordnung entsprechenden gesetzeskonformen registrierten Energieausweis eines qualifizierten Energieberaters unseres Kooperationspartners zum Preis ab 300,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer für einen bedarfsorientierten Ausweis (Gebäude mit weniger als 5 Wohneinheiten und älter als 1.11.1977). Bei Gebäuden der Baujahre ab 1.11.1977 bzw. ab 5 Wohnungen benötigen Sie i.d.R. nur einen verbrauchsorientierten Ausweis, den Sie oft bei Ihrem Energieversorger oder anderen Anbietern erhalten.

Energieausweise können im Rahmen der Gutachtenerstellung und nach Rücksprache mit mir erstellt werden für:

• Wohngebäude mit bis zu zwölf Wohneinheiten
• Mischobjekte mit max. 10 % gewerblicher Nutzung bei Erstellung für das Gesamtobjekt
• Mischobjekte mit > 10 % gewerblicher Nutzung nur für den wohnwirtschaftlichen Teil, sofern wohnwirtschaftlich und gewerblich genutzte Fläche auf getrennten Ebenen sind (Vollgeschosse).

Muster eines Ausweises können Sie hier einsehen: Muster-Energieausweis 

Welche Art von Energieausweis benötigen Sie?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis für Wohngebäude.

• Bedarfsausweis: Beim Bedarfsausweis legt der Fachmann dem Energieausweis die Bausubstanz und die Anlagentechnik, insbesondere für Heizung und Warmwasser, des Gebäudes zugrunde. Aufgrund des energetischen Zustands des Gebäudes berechnet er die Energiemenge, die für Heizung, Lüftung, Klimaanlage und Warmwasserbereitung bei durchschnittlicher Nutzung benötigt wird.
  Bei Einfamilienhäusern, die vor Inkrafttreten der ersten Energieeinsparverordnung zum 1.11.1977 errichtet wurden und bislang nicht modernisiert wurden, muss i.d.R. der bedarfsorientierte Ausweis erstellt werden.

• Verbrauchsausweis: Der Verbrauchsausweis entsteht auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs, zum Beispiel anhand der Heizkostenabrechnungen, und legt den Energieverbrauch des Gebäudes in den letzten drei Jahren zugrunde. Witterungseinflüsse werden „herausgerechnet“. Auch die Warmwasserbereitung wird beim Verbrauchsausweis berücksichtigt. Die Bewertung eines Gebäudes im Verbrauchsausweis wird auch vom individuellen Heizverhalten der Bewohner beeinflusst. 

Welcher der beiden Energieausweise ist zulässig?

Wahlfreiheit zwischen den beiden Ausweisarten herrscht für alle Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten.

Bei Wohngebäuden mit vier und weniger Wohneinheiten ist zu unterscheiden:

• Wahlfreiheit gilt für diese Wohngebäude, wenn entweder der Bauantrag ab dem 1. November 1977 gestellt wurde (also die Wärmeschutzverordnung von 1977 beachtet werden musste) oder das Wohngebäude trotz Bauantragstellung vor dem 1. November 1977 das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt (zum Beispiel durch spätere Modernisierungsmaßnahmen).
• Sind die Voraussetzungen des Wahlrechts nicht erfüllt, darf der Energieausweis für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten nur als Bedarfsausweis ausgestellt werden.
• Wird ein Energieausweis für einen Neubau oder bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen ausgestellt, ist nur ein Bedarfsausweis zulässig.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG trat am 1. November 2020 in Kraft und wurde mit einer Novelle zum 01.01.2024 verschärft. Das bisherige Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) und das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) treten mit dem Inkrafttreten des GEG außer Kraft. 

Im Wesentlichen werden zwei Ziele verfolgt:

1. sparsamer Umgang mit Energieressourcen
2. Reduzierung der klimaschädlichen Belastungen

Das GEG enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden.

Durch das GEG werden EnEG, EnEV und EEWärmeG in einem modernen Gesetz zusammengeführt. Es wird ein einheitliches, auf einander abgestimmtes Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Neubauten, an Bestandsgebäude und an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung von Gebäuden geschaffen.

Ziel des GEG ist ein möglichst sparsamer Einsatz von Energie in Gebäuden einschließlich einer zunehmenden Nutzung erneuerbarer Energien zur Erzeugung von Wärme, Kälte und Strom für den Gebäudebetrieb (§ 1 Abs. 1). Der öffentlichen Hand soll dabei eine Vorbildfunktion zukommen. 

Bereits mit Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2002 wurde 2007 der Energieausweis als öffentlich-rechtliches Zertifikat eingeführt. Zur Verbesserung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt haben Verkäufer und Vermieter beim vollständigen oder teilweisen Verkauf oder der Vermietung von Gebäuden den Kauf- und Mietinteressenten einen auf das Gebäude bezogenen Energieausweis zugänglich zu machen. Damit können Kauf- und Mietinteressenten auch für ältere Gebäude nähere Informationen über deren energetische Eigenschaften erhalten und diese Informationen in ihre Entscheidung über den Kauf oder die Miete eines Objekts einbeziehen. Bereits mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 am 01. Mai 2014 musste bei jedem Verkauf bzw. bei jeder Vermietung dem Mieter oder Käufer der Energieausweis bereits bei der Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden. Wer dies nicht sicherstellt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Außerdem werden die energetischen Kennwerte künftig nicht mehr nur auf einer Skala von grün bis rot dargestellt, sondern zusätzlich einer von neun Effizienzklassen zugeordnet. Ähnlich wie bei der Kennzeichnung von Elektro- und Haushaltsgeräten reicht die Skala hier von A+ (niedriger Energiebedarf) bis H (hoher Energiebedarf). Diese Zuordnung gilt aber nur für neu ausgestellte Ausweise. Bereits vorliegende Energieausweise ohne Angabe von Effizienzklassen behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf der 10-jährigen Gültigkeitsdauer nach Ausstellung.

Kontaktieren Sie uns gerne bei Fragen oder
einem individuellen Angebot für die Bewertung Ihres Bewertungsobjekt.