Der Privatbaumeister Franz Wilhelm Ross (1838-1901) entwickelte Tabellen und Thesen zur Wertminderung von Gebäuden. Die Alterswertminderung nach Ross geht von der Annahme aus, das mit zunehmenden Alter sich der Wertverzehr vergrößert. Die Prozentsätze können unmittelbar aus Tabellen entnommen werden und sind in der WertR als Anlage 8 tabelliert oder können mit folgender Formel errechnet werden:
oder nach Umformung 50 * (Gebäudealter2 / Lebensdauer2 + Gebäudealter / Lebensdauer) wobei
A = Alter des Wertermittlungsobjektes
G = wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer
w = Alterswertminderung in Prozent
Beispiel:
Bei einem Alter von z.B. 34 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren ergibt sich eine Wertminderung von 44,4 %.
Bei der heute üblichen linearen Wertminderung beträgt im Beispiel die Wertminderung 34/60 = 56,67 %.
Folgende Graphik veranschaulicht den unterschiedlichen Werteverlauf je nach gewählter Alterswertminderung:
Quelle: Wikipedia
Im Rahmen der Verkehrswertermittlung insbesondere im Sachwertverfahren wird manchmal immer noch das Verfahren nach Ross angewandt obwohl heute die lineare Wertminderung üblich ist, die auch Eingang in die ImmowertV2021 gefunden hat.
Wenn bei zurückliegenden Stichtagen der Sachwertfaktor auf Grundlage eines anderen Modells für die Alterswertminderung ermittelt wurde, ist diese Alterswertminderung aufgrund des übergeordneten Grundsatzes der Modellkonformität auch bei der Wertermittlung anzusetzen. Dann kann in vereinzelten Fällen noch die Ross-sche Abschreibung angewendet werden (§38 ImmoWertA 2021).
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes ist vom Immobiliengutachter / Immobilienbewerter sachverständig zu schätzen. In Relation zur üblichen Gesamtnutzungsdauer ergibt sich dann die Alterswertminderung in Prozent:
