Das in Abt. II des Grundbuchs eingetragene Wohnungsrecht ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB, durch die der Berechtigte oder die Berechtigte, einen Gebäudeteil oder das gesamte Gebäude bzw. die Wohnung unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen darf.
Die das Grundstück belastende beschränkt persönliche Dienstbarkeit gehört daher zu den rechtlichen Gegebenheiten i.S.d. § 194 BauGB die bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden müssen.
Der Verkehrswert = Marktwert derartig belasteter Grundstücke ist abhängig von der Lebenserwartung des dinglich Berechtigten. Im Falle des Ankaufs solcher mit einem Wohnungsrecht belasteten Grundstücke besteht beim Erwerber ein großes Interesse, diese Lebenserwartung und damit die Dauer der Belastung möglichst genau einzuschätzen , da in einem solchen Fall das Haus oder die Wohnung bzw. Teile davon bis zum Ableben der Berechtigten nicht nutzbar ist.
Lebenserwartung:
Da das Recht an das Leben gebunden ist, erfolgt für natürliche Personen die Ermittlung des Werts des Rechts mit Hilfe von Leibrentenbarwertfaktoren.
Dabei sind die zum Wertermittlungsstichtag jeweils aktuellen Versicherungsbarwerte (Leibrentenbarwertfaktoren) des Statistischen Bundesamtes zu Grunde zu legen.
Bei mehreren Berechtigten ist der Leibrentenbarwertfaktor für verbundene Leben zu ermitteln. Die Höhe des der Leibrentenberechnung zu Grunde zu legenden Zinssatzes ist entsprechend der Nutzung des Objekts durch den Berechtigten zu bestimmen. Soweit im Rahmen der Immobilienbewertung zum Stichtag keine aktuellen Leibrentenbarwertfaktoren vorliegen, sind die letzten zuvor herausgegeben Faktoren zu Grunde zu legen und entsprechend anzupassen.
Die persönlichen Lebensumstände von begünstigten Personen wie auch ein zwischen Wertermittlungsstichtag und dem Zeitpunkt der Gutachtenerstellung erfolgtes Ableben bleiben jedoch nach dem vorgenannten statistischen Material – bis auf Alter, Geschlecht – unberücksichtigt.
Wirtschaftlicher Vorteil für den Berechtigten
Grundlage der Wertermittlung des Rechts ist der wirtschaftliche Vorteil für den Berechtigten durch das Recht. Der wirtschaftliche Vorteil besteht vor allem
» in ersparten, üblicherweise zu zahlenden Mieten oder Pachten
bzw. den aus dem Grundstück zustehenden Erträgen und
» ggf. in der Ersparnis weiterer Aufwendungen, soweit sie nicht bereits beim Ansatz der Miete
oder Pacht berücksichtigt wurden (z. B. Bewirtschaftungskosten; insbesondere die Betriebskosten
nach der Betriebskostenverordnung BetrKV).
Die Übernahme von sonstigen, üblicherweise nicht vom Berechtigten zu tragenden Kosten und Lasten sind wertmindernd zu berücksichtigen, soweit sie nicht bereits bei der angesetzten Miete oder Pacht berücksichtigt wurden. Der Wert des Rechts ergibt sich aus dem kapitalisierten Vorteil des Berechtigten über die Dauer der Inanspruchnahme des Rechts.
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
Die Unkündbarkeit und auch die Sicherheit vor Mieterhöhungen sind wesentliche Merkmale des Nießbrauchs und des Wohnungsrechts. Soweit diese Merkmale nicht bereits beim Ansatz der Miete bzw. des Liegenschaftszinssatzes berücksichtigt wurden, sind sie durch Zuschläge zu berücksichtigen.
Wertminderung durch das Recht
Bei Ertragswertobjekten ergibt sich die wirtschaftliche Wertminderung in der Regel aus
- den entgangenen Mieten oder Pachten und
- ggf. aus weiteren Aufwendungen, soweit sie nicht bereits beim Ansatz der Mieten oder Pachten
berücksichtigt wurden (z. B. Übernahme von Betriebskosten nach der BetrKV)
Die Übernahme von sonstigen, üblicherweise vom Grundstückseigentümer zu tragenden Kosten und Lasten durch den Berechtigten ist werterhöhend zu berücksichtigen, soweit sie nicht bereits bei der angesetzten Miete oder Pacht berücksichtigt wurden.
Die Wertminderung durch das Recht ergibt sich aus dem kapitalisierten Nachteil des Grundstückseigentümers über die Dauer der Inanspruchnahme des Rechts.
Bei üblicherweise selbst genutzten Objekten wie Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen entspricht der Wert des Rechts in der Regel nicht der Wertminderung des belasteten Grundstücks.
In diesem Fall ist zunächst der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks in der Regel mit Hilfe des Sachwertverfahrens oder des Ertragswertverfahrens zu ermitteln.
Als Restnutzungsdauer wird die Anzahl der Jahre zu Grunde gelegt, den das Gebäude nach Ablauf des Rechts noch hat.
Der so ermittelte Wert wird mit Hilfe des an das Leben gebundenen Abzinsungsfaktors abgezinst. Zusätzlich sind die vom Grundstückseigentümer zu tragenden Kosten und Lasten wertmindernd zu berücksichtigen.
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