(Immobilienwertermittlungsverordnung2021)
Das Baugesetzbuch enthält nur die materielle Definition des Verkehrswertes (Marktwert), ohne dass die Ermittlung verfahrensmäßig (nämlich wie der Verkehrswert zu ermitteln ist) geregelt wird. Hierzu wurde die Wertermittlungsverordnung WertV erlassen. Aktuell in der Fassung 2021, am 01.01.2022 in Kraft getreten (Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV 2021). Durch diese sollen gleiche Grundlagen und Materialien für die Wertermittlung durch amtliche und private Stellen geschaffen werden. Ziel der ImmoWertV2021 ist eine größere Transparenz des Grundstücksmarktes, die es insbesondere dem Einzelnen ermöglichen soll, Angebote am Markt auf Ihre Preiswürdigkeit hin prüfen zu lassen. [vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., S. 605 ff.]
Die ImmoWertV21 ist wie früher die WertV als Rechtsverordnung zum Baugesetzbuch BauGB im Gesetzesrang unterhalb eines Gesetzes rechtlich einzuordnen. Die Regelungen sind daher bundeseinheitlich und gelten in der gesamten BRD. Die dort enthaltenen Regelungen vorgaben und Berechnungswege sowie Definitionen sind nunmehr verbindlich und gelten für alle Anwendungen nach der ImmowertV2021 und binden die Gutachterausschüsse (GAA), deren Geschäftsstellen und die Sachverständigen bei der Nutzung von Boden-richtwerten oder der Marktdaten aus den Berichten der GAA, den Daten der Kaufpreissammlung oder auch der Anwendung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten wie Liegenschaftszinssätze, Vergleichsfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Einflussfaktoren der Geschossflächenzahl GFZ oder der Grundstücksgröße sowie Indexreihen.
„Die breite Anerkennung der WertV ist darin begründet, dass deren Verfahrensvorschriften auf jahrzehntenlangen Erfahrungen beruhen und sich in der Praxis bewährt haben“. [Kleiber S., a.a.O., S. 620]
Denn sie enthält allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts (=Marktwert = voller Wert = Verkaufswert = angemessener Wert = Wert), gleichgültig von wem oder welcher Stelle der Verkehrswert ermittelt wird; insoweit entfaltet sie eine mittelbare Bindungswirkung. Der BGH hat deshalb erkannt, dass die Anwendbarkeit der WertV nicht auf die Gutachterausschüsse beschränkt bleibt. [vgl. Kleiber, a.a.O., S. 621 BGH-Urteil vom 12.1.2001, VZR 420/99]
Die in der ImmoWertV erläuterten Verfahren: Vergleichswertverfahren (§ 24) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 13-17), das Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 30 f.f.), das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39) oder mehrere dieser Verfahren sind zur Verkehrswertermittlung heranzuziehen.
Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Um-stände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. § 6 ImmowertV 2021.
„Die normierten Verfahren können auch zur Überprüfung der Ergebnisse eines anderen Verfahrens in Betracht kommen, wenn hierfür geeignete Daten vorliegen. Eine Verpflichtung zur parallelen Durchführung von mindestens zwei Verfahren besteht nicht; auch ein Verfahren kann bei geeigneten Ausgangsdaten zu einem sachgerechten Ergebnis führen.“ (vergl. ImmowertV-A-Entwurf Ziffer 6.(1).1 Seite 15)
Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert stellen Hilfswege für die Ableitung des Verkehrswertes dar. Hierbei handelt es sich zunächst um Zwischenwerte, die aber möglichst direkt zum Verkehrswert führen sollen.
Danach soll der Verkehrswert aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage am Grundstücksmarkt abgeleitet werden. Sofern marktgerechte Daten zur Ermittlung des Ertrags- oder Sachwertes in die Berechnung einfließen (z.B. Wertminderung wegen Alters, Bauschäden oder marktgerechte Mieten etc.), können die so ermittelten Werte identisch mit dem Verkehrswert sein, so dass es keiner weiteren Zu- oder Abschläge mehr bedarf.
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